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利海文化产业集团副总裁张天翔:主题式商业地产发展模式

  张天翔:谢谢主办方易谱的陈总体会一个非常好的机会,能跟大家一起交流。刚才讲了十几年前我跟陈总参与过当时国内第一个Shopping Mall的项目,参与过前期项目的论证、策划,转瞬间已经十几年过去了,现在我们面临的市场,昨天我还在想真正是娱乐化的时代扑面而来。昨天我跟王总聊天的时候,我们谈原谅十几年前我们谈娱乐项目的时候非常少,可能就是KTV、夜总会这种类型的属于娱乐项目,但是今天我们已经看到,从昨天演讲的嘉宾可以看到,儿童业态、剧场、电影院,而且电影院有各种各样的电影院,有专门是成人的,也有专门儿童的,还有情侣的,还有电影街区,除了这些业态之外比如说酒吧类的、海洋馆类的、艺术类的,这种娱乐业态非常丰富、非常多,这十几年真是一个翻天覆地的变化。我就在想到底什么才是娱乐业态,我后来想到了一个解释,说在购物中心里面让消费者感觉到开心的业态就是娱乐业态。后来我在想购物中心里面除了让人开心的业态,难道还让人难过的业态吗,什么是让人难过的业态。其实今天上午我还在想这个问题,我想是这样的,实际上这十几年的变化,就是用业态的变化实际上是从消费者的感受来讲,是用更开心代替了原来的开心。一直是不断的追求人的感官的体验,一步一步购物中心发展到今天。
张天翔
利海文化产业集团副总裁张天翔
 
  下面,我通过一个购物中心就金源Shopping Mall的变化,来给大家演讲一下,目前购物中心发展的变化,这是第一部分。
 
  第二部分,我来讲的目前购物中心的现状很解决的办法。
 
  第三部分,我讲现在我们所做的两个特色项目的内容。
 
  首先是购物中心十几年的发展变化,我总结为三段。
 
  第一,购物中心是买出来的,购物中心翻译Shopping Mall翻译成购物中心,最早它的核心是购物、买卖、商品销售,最早的购物中心也是这样。比如说十几年亲开始做金源Shopping Mall的时候,那个阶段最强调的是主力店,现在大家都可以看到燕莎、贵友、一束莲花、居然之家还有其他的零售业态,这都是当年引进的主题店,当时这是购物中心核心的业态。刚才祝总提到了一个概念叫一站式的购物,现在这个概念依然在使用。当年要做成功一个购物中心,最核心的要求就是达到、实现一站式的购物,这样把很多的销售、购买的功能在一个项目里面实现,这个项目就做成功了。再后来发展成什么呢,我记得2012年万达董事长王健林提过一个非常著名的论点,购物中心是吃出来的。购物中心餐饮的比例占的越来越大,从北京到全国其他城市,这十几年的发展餐饮所占的比例、品牌越来越丰富。王健林得出了这么一个结论,实际上我来讲世纪金源的情况,世纪金源在一开始规划这个项目的时候面积特别大,单体最终是68万,商业面积接近50万平。当时曾经考虑过一个方案,就是我们在地上只做4层,不做5层。因为不知道5层做什么,当时要做餐饮在当年那个时代是冒着很大的风险。原来想是不做,不做就是省一层的成本,后来考虑到五层可以做餐饮,但是想象不到到底能不能做那么大。最后反复的分析之后还是硬着头皮就做了,实际上餐饮做的非常成功。世纪金源项目的营业情况的好转,首先是从五楼的餐饮开始,基本上从那以后我看到很多大型的购物中心,都能够拿出整层来做餐饮。金源一层差不多8万平米,相当于三四线城市很大的购物中心,当时拿这么大面积冒风险的,现在来讲是比较合适的一个比例。
 
  实际上要说购物中心是吃出来的,可能我们在2006年就已经开始了,已经吃到现在。本来我想问一下昨天我打电话问金源的负责人,我说你告诉我现在金源准确的餐饮数量是多少,他到今天也没有告诉我,他说这个经常在变化,总之很多,准确的数字一直在变化。实际上我们估计要接近100家的数量,在全国肯定是名列前茅。总体来讲营业情况还不错,购物中心的第二个阶段是吃出来的。
 
  第三个阶段是购物中心是玩出来的。我们借助今天的主题,娱乐业态到目前为止在购物中心所占的比例越来越大,重要性越来越强。除了刚才我们讲到的这些业态之外,比如说电影院、溜冰场,刚才祝林总详细的分析了一下溜冰场在购物中心的作用,实际上电影院大家也知道非常重要。在原来我们也考虑过要不要建电影院,但后来建了新媒影院,新媒影院它的票房曾经一度达到全国的前五。但是最成功的在世纪金源里面即不是冰场也不是影院,而是儿童业态。我来讲整个儿童业态在世纪金源的变迁。在2004年底开业的时候,整个世纪金源的儿童业态一共只有几千平米,四楼以零售为主,后来的发展过程中,首先是在楼顶增加了1万多平米的培训,但是这个培训一开始并不是儿童培训,是各种各样的培训都有。经过两三年发展变化之后,其他的培训业态逐渐被儿童业态淘汰了。最终形成了什么呢,现在大家可以看到,差不多有2万平米的完全儿童的培训业态。这个是从无到有,从小到大一步步做出来的,这不是个人的选择,其实当时选择只是想把它做。因为楼顶做不了其他业态,只能做培训。最终完全变成儿童的培训是市场的选择,这是第一个。
 
  第二个原来四楼的儿童零售只占很小的一部分。后来儿童零售跟其他的比如说体育这种老字号,食品店全部是穿插在一起,经过几年的发展之后,其他的业态逐渐被挤掉了。儿童这一块增加了很多的娱乐,面积越来越大。到目前为止差不多是1.5万到2万平米,这是目前的儿童业态。直到发展到2009年的时候,整个世纪金源里面儿童业态已经达到了4万平米,这个时候出现了一个情况,金源的地下一层空出来了2.6万平米,那个阶段我重回金源,就商量怎么办,这个时候分析才发现,经过几年的变化,其他的业态都在缩小,只有儿童业态在扩大,最终就做成了儿童生产天地。我讲这个变迁它不是我们一开始就想的,是经过多年的市场摸索,最终达成了大家现在可以看到整个儿童业态差不多有6万平米,国内我不知道是不是最多的。但至少是排在前列的,这是我们从项目里面看到的整个发展的变化来看,一个购物中心的变化和它业态的桥梁。
 
  我讲的通过一个案例来强调整个购物中心现在正在面临的变化。第一个最早有早期的购物到吃出来,到玩出来,一开始注重的商品的销售,后来是重视的业态的调整。但是未来的购物中心,我想它会更重视人的感受,因为什么呢,我们现在面临的挑战不仅仅是一个购物中心自身的一个变化,按照他自身的变化,可能我们经过很多业态的调整之后他会日趋合理,但是现在我们又面临一个移动互联网的冲击,尤其是电商的冲击对整个购物中心的零售形成了非常大的影响,对我们的行为也形成了非常大的影响。下一步购物中心面临一个巨大的转型,这个转型即是他自身发展的规律决定的,也是我们所面临市场的环境所决定。
 
  大家可以通过这几张PPT了解一下,整个时代变化对于购物中心的一些影响。简单讲就是一句话,这个时代对人的重视程度越来越重要了,原来在购物中心商品是主角,后来业态是主角,未来的购物中心人会变成一个主角,会变成一个社交的中心。这就是整个购物中心发展的变化,购物中心以购物为主导购物中心以中心为主,再到社交中心,刚开始我们强调的是一站式的购物,现在我们强调的是体验式的消费。未来可能是移动互联网社交中心,这可能是未来的发展方向。我们一步一步的调整都是沿着趋势发展的变化。面对这种电商的冲击,未来购物中心将更加注重人与人之间的关系。
 
  现在我们看看娱乐主题地产商业时代的来临,刚才通过具体案例讲到目前整个购物中心发展的变化,目前的现状我们通过购物中心咨询中心的资料可以了解到,整个目前国内的购物中心的数量大概有4000家,这4000家里面全球新建的购物中心来讲一般都在中国,我们的购物中心实际数量不是少了而是多了,整个购物中心增长速度快是各种原因,有的是政府的要求要拿一块地必须得配建购物中心。有的是城市的发展,人口还没有发展到,但是整个新区已经建成了,需要商业配套就形成了很多购物中心。

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