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复星地产控股商业地产管理部副总经理祝林:“自营”娱乐体验业态购物中心发展的新探索


   祝林:大家早上好,很荣幸能有机会跟大家做一下分享,我想先简单介绍一下,我去年11月份的时候就从五彩城里复星地产,因为五彩城是我大学毕业或者职业生涯的第一个项目,这个项目从2005年买地到我离开差不多10年的时间,我用10年的时间做了这样一个事情,从买地到开业10周年。
 
  刚才陈总讲到的这个项目的难度,当年我们2005年拿到这个地的时候也很痛苦,五环外,交通不是很便利,能够支撑这个项目的客群也不是很足。这个项目当时规划的是20万平米,如果要做当时大家可能觉得说做四五万平米的社区帽就够了,但是当时拿地时候要求20万平米,这个项目我们在思考的过程中慢慢的把这个项目做成。昨天我看见张总也介绍了这个项目当时的一些思考和一些想法。
复星地产控股商业地产管理部副总经理祝林
复星地产控股商业地产管理部副总经理祝林
 
  今天讲到购物中心娱乐体验业态,这个话题过去在五彩城中有很好的应用和体验,五彩城分了两期开发,一期是6万平米,一期开业的时候周围的环境不是很好,但是一期开的时候主要就是两个主线,其中很重要的就是冰场。从我过去运营整个反思或者我观察到,其实一期最重要的事情也是靠冰场有效的吸引客流。
 
  到了二期的时候,二期13万平米,当二期整个在做的过程中,也有一个重要的亮点,也是一个娱乐体验业态,是6000多平米的乐园
 
  这个是我个人做的一个总结,就是根据我过去操盘的项目,从2005年到现在整个操盘的过程中,跟一些品牌沟通,或者我们自己公司的一些思考,我对娱乐体验业态的发展简单的做了三个阶段,这个就是从开发商的角度。
 
  第一个阶段就是购物中心发展的初期,那个时候大家对娱乐体验业态也是说可有可无,更多的是做一个补充的业态,业态的比例也不会太大。租金要求也不高,更多的可能希望他能够提供一些客流,而且他正要在整个购物中心的定位,我觉得更多的是一种点缀或者叫补充业态,或者叫丰富一下主题。因为当时大家都提到的一句话,我当时记得所有的项目都提一个概念一站式,甭管大的、小的所有的项目都提一个概念一站式。
 
  到了第二个阶段就是购物中心受到电商的冲击,零售业态招商经营的比较困难的时候,这个时候大家普遍的在做购物中心项目的时候都增加了它的比例。而且把它和餐饮提到了一个同等重要的位置,主要是放在吸引客流或者留住客流的业态。这个时候它在购物中心的角色已经变成了一个基础,或者说可以稳定项目客流比较重要的位置。它也成为了主力业态。
 
  第三个阶段就是今天大家在做购物中心的时候,现在品牌的数量都有限,所有的项目拿出来一看至少50%的品牌都是一样的,同质化比较严重、竞争比较激烈,而且运营成本现在越来越高。这个时候对娱乐体验业态不做都不行,不做这个面积都消化不了,拿的面积都比较大,不做都不行。做了又爱又恨,基本上不让你出钱就不错了,而且租金很低,前几年免租,有的还让你投钱,搞的你也比较痛苦。这种情况下我们再去做娱乐体验的时候,很痛苦的一件事情,从开发商的角度要引过来又起到它的应用的左右,我最近想了一个词叫催化,它更多的是一个主题的业态,彰显项目的特征、主题,让整个口碑或者范畴更广。第三个就是促进运营、促进销售,能够产生利润。

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