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陈建明:商业地产市场的活跃程度会持续提高

2014年9月18日到21日,北京秋季房地产展示交易会将在北京展览馆召开。根据往年房展会的反馈情况,除了传统的住宅项目和旅游养老项目外,有很多观众对商业地产项目也很关注。北京房展有幸请到了易铺中国董事长、易铺网CEO陈建明先生来到了我们的演播间作客。

 

陈建明先生就商业地产的投资机会及商业地产投资的注意事项做出了深度的分析,他指出,随着近期商品住宅的限购和反腐力度的加强,并不受限购政策约束的商业地产,将受到越来越多投资者的青睐。以下是陈建明总裁接受专访时的访谈实录:

 

主持人:陈总,您好。2014年,我国房地产形势又有了新的变化,就目前形势来看,您认为公众应该如何看待商业地产的投资机会?

 

陈建明:商业地产在过去十年也是很多朋友关注的投资领域。在目前阶段,大家关注的问题可能更多地是房产限购。那么商业地产投资又会是什么样的状况呢?

就我们对商业地产的投资可以看到,随着电商的发展,不少的商业企业对于店铺的需求有所降低,这极大地提升了写字楼市场的需求。很多中小的电商企业从过去在家里办公,不得不从规模化的角度考虑,搬到了写字楼。这些企业并不需要在城市核心区域办公,相反需要更多的商务接待,相应地会选择五环六环甚至开发区。这些城市外围地区,地租价格比较低。我想电商发展一定会推动写字楼发展的趋势,这也是过去几年间北京上海这些城市写字楼租金和售价持续增长的原因。

随着近期住宅的限购和反腐力度的加强,我们会发现有不少人进入到住宅市场去抛盘,住宅抛售之后,大家首先考虑的一定是并不受限购约束的商业房产,这些也为商业房产的投资创造了一个很好的时机。

 

主持人:就北京来看,您如何预期其商业地产的投资前景呢?

 

陈建明:关于这个问题,我主要想谈两点。

第一,我国的城镇化速度非常快,就目前统计状况来看,城镇化已达到50%左右,像北京会达到70%以上,在这个阶段,一线城市的商业地产的市场活跃程度会持续提高,在住宅价格快速上升之后,商业地产的价格上升应该是一个毋庸置疑的趋势。像深圳广州的商业地产价格要比北京高出很多。广州的一些核心地域,一平方米在二三十万,这个很正常。对于北京来讲,二三十万的商铺还是属于很罕见的情况。因此,在北京和广州的市场来看的,北京未来商铺的价格空间可以预期。毕竟北京的城市的消费规模比广州要大。

第二,就北方地区的商业房产投资来看,其价格体系相比南方而言是滞后的,同时也意味着有着很大的上涨空间。我比较建议大家在接下来的几年中,较多地关注北方地区的商铺、写字楼、公寓乃至厂房的投资机会,虽然这些领域对一些投资者来说可能比较生僻。我想在房地产的下半场,商业房产会变得非常有吸引力,也会给大家带来一个比较好的收益。

 

主持人:公众在投资商业地产方面,有哪些需要注意的问题呢?

 

陈建明:从目前来看,大家可能更关注商铺和写字楼。就商铺来讲,这些底商,包括一些商业街,都是独立店铺。不牵扯其他店铺的管理问题,完全是自己在独立经营,大家可以更多地关注,应该说没有什么大的风险。在选择具体商铺的时候,还是应该选择一些大的社区,事先做一些考察,包括沿街的具体情况,门面的宽窄、以及房屋的布局等问题。

我们也可以更多地关注专业市场的商铺。大家去专业市场买东西主要是为了便宜,那么专业市场的管理方面的要求就并不会太苛刻。所以说即使开发商的管理水平不是特别高,风险度也会可控一点。

其他的像开发商把购物中心的商铺拆开做销售,这种类型公众就应当尽可能回避,因为一旦经营管理出现问题,商铺有时就会出现不得不关门的状况。

其他的比如说写字楼的投资当然也可以做,但最好关注临街面的或者是其他底商的内铺。

 

主持人:您刚才提到,许多电商并不是特别需要在核心区域办公,相反会选择城市外围甚至城市边缘的写字楼来办公。这是不是意味着这些区域的商业地产投资价值也在不断升高呢?

 

陈建明:就北京而言,商铺价格上涨也是比较快的,在CBD的一些沿街商铺,一平米十几万也非常正常,甚至还有二十多万的价格。如果说核心区域投资门槛价格太高,大家达不到,一些外围区域也会随着城市化的发展保持持续增值的过程。

过去大家对写字楼的关注,可能更多地是放在核心区域。但如今,电商的发展对写字楼的发展起到了推动作用,像上海、杭州有大量的电子商务的发展,相应的有一些小规模的写字楼出租,完全是针对于这些小企业的办公的。大家可能在北京一般看不到。但其实在亦庄等地有很多这种企业集中办公的地方。电子商务的发展推动了很多小面积写字楼的需求,也为开发商创造了一个空间,大家也可以更多的关注五环六环和开发区的一些写字楼商铺。在这里我也给开发商一个建议,尽量把这种产品的总价再降低一点,整栋出售的利润很有限,如果能够合理的拆分,使得单套在百八十平米,销售的速度和价格空间就会有提高。

 

主持人:非常感谢陈总的分享,谢谢。

 

          陈建明:谢谢,也预祝秋季房展会取得成功。


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