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2015中国体验式商业地产领袖峰会:商业屋顶体验农场探索实践

    由中国商业品牌联盟和中国最大的商业地产网站-易铺网举办、RET睿意德、成长湾、利海国际战略合作的中国最高规格、最具影响力的体验商业年度盛会“2015中国体验式商业地产领袖峰会暨中国体验商业发展论坛”于2015年4月23—24日在北京京瑞温泉国际酒店盛大召开!

    以下是24日下午 专场四:《儿童服务体验专场》之“商业屋顶与都市农业相结合的探索实践之路”主题 演讲嘉宾:清境农业发展有限公司 总裁庄少武演讲的具体内容:

    郑展:感谢海南总精彩演讲,很长时间不关注海南总公司,忽然发现冒出这么多项目和品牌,他们跟碧桂园合作南京这个项目我觉得大家有必要可以看一下,从整个场景打造和规模上真的很棒,虽然我没有亲自去过,海南总没有邀请我。其实儿童主题商业这几年非常火,尤其是把一个整个业态定位一个儿童主题商业我觉得这也是一个非常好的定位,因为我们本身我们自己也在跟,我们公司也在跟巴拉巴拉有一个合资公司,在温州有一个47000方的儿童主题商业,我觉得大家将来可以考察去学习,学习谈不上,考察一下。
清境农业有限公司总裁庄少武

    接下来我们有另外一个有意思的话题,就是把商业的顶楼如何做规划?那下面演讲嘉宾是清境农业有限公司总裁庄少武。因为我跟庄总不是太熟悉,所以我简单念一下这个人的串词。庄总1980年生人,不知道有没有结婚,江西吉安人,最开始做产品设计,企业管理跟品牌策划,后来从2010年开始转投都市农业产业里面,应该说第一个项目我不知道是不是第一个项目,跟凯德商用合作打造了上海最大的屋顶农业,成功地将天空菜园搬入城市商圈,真正上楼下乡变为现实。庄总演讲题目是“商业屋顶体验农场探索实践”,有请庄总。 
 
    庄少武:非常高兴今天能有这样的机会跟大家探讨一下商业屋顶的实践。其实商业屋顶从昨天到今天听到很多的嘉宾,但是关于屋顶的这一块的运营几乎是没有,所以我现在研究的屋顶的体验农场的探索实践之路,基本上算是一个偏门,非主流的产业,但是我相信未来城市发展对于这种生态的、绿色的、健康的这种都市生活方式一定会形成一个巨大的冲击,所以说这两天其实一直在讲体验商业,未来的体验商业里面我觉得一切的一切都是和人有关系,我们是服务于人、服务于城市,让我们的诚实的生活更美好。接下来我也不多说,就是直接来讲一下我们这个项目应该是怎么做的。

    首先我给我们的天空菜园做一个简短的定义。天空菜园是一个通过在屋顶创造田园生活体验平台将城市闲置楼顶转和为正向资产的都市创意农业项目,为传统商业中心注入全新互动体验业态,助力传统商业向体验经济的升级。我把这个项目其实是定位为一半是商业一半是社会责任。

    简单地分析一下现在商业屋顶这个现状的背景。其士商业中心的发展可能在座各位比我更清楚,全球购物中心开发增长在中国是最活跃的,中国在建购物中心面积可能在全球一半以上,未来几年可能还会增加,或者这种环境下面我们这两天探讨体验业态的发展,所有的商业中心都在思考一个问题,如何面对市场的竞争,以增加体验业态强化市场优势一定是成为主流。

    但各大商业中心争相打体验牌时候,屋顶一如既往被忽视了。其实我们去考察了很多商业中心的屋顶,为什么屋顶会闲置?一个很重要的原因,将屋顶做成绿化式花园不但比较难产生效益,而且面临长期的养护投入,一个屋顶如果做好一点几百万,上千万,甚至几千万的屋顶绿化都会投进去,但是这种投入与后期产出是相差很大的,可能第一年、第二年、第三年觉得还能维持下去,那么一个商业建筑未来的十年、二十年、三十年如果长期面临这种负资产的,或者是负现金流的投入很多商业开发商是不愿意这样投入的。 
 
 包括我们考察的有远见的屋顶开发,投入巨大资金,这种屋顶绿化大概投资起码上千万以上的,我们看到很多项目已经做了屋顶绿化的,而且做得非常的漂亮,但是由于没有相应的经营管理模式,所以说像这么好这么漂亮,花了这么大代价的屋顶却把门一关不让顾客上去,这种现象就形成了一个巨大的资产浪费。还有更多开发商在建筑规划时候一开始没想过屋顶可以用,从观念上认为屋顶没有用,所以说屋顶就成为了那些管道,那些机器随意摆布。

    现在所面临的这个问题其实就是移动互联网时代下的体验经济发展浪潮,给商业中心屋顶开发带来了巨大机遇。我提出的一个观点,其实伴随着生态文明城市立体化发展,以体验为主题绿色健康休闲方式即将在城市兴起。那么绿色的健康休闲方式在城市兴起以后,屋顶我们可以顺势成为上楼下乡休闲方式的主场,引爆都市田园休闲体验发展的浪潮,我们提出一个概念叫做“上楼下乡”,我们在北京也好,上海也好,很多时候我们上班下班在路上堵车时间是非常长的,所以我原来讲,我说在城市势力生活很多人把美好时间花在不美好的道路上,有没有一种可能性,极大缩短我们去外面的路程。很多时候周六周日很多家庭都会想到天元区体验一下,但是苦于不是所有人都有时间有条件,即便有时间有条件,也要开一两个小时车跑到郊区去,我在想既然很多人想要体验我们的田园生活方式,但是又这么不方便,有没有可能我们把田园直接搬到城市里面来?直接搬到我们购物中心楼顶上去?这样打造一个上楼下乡的这种方式。 
 
    有这个想法必须解决商业运营模式的问题。我们天空菜园实际上开创了体验经济的上楼下乡时代,天空菜园希望通过商业模式的创新以商业屋顶平台为载体,将田园搬入城市,为城市人构建上楼下乡休闲新体验,重塑都市田园生活方式。其实很多人一想到田园生活就会想到都是泥巴,要穿着水鞋,那么我们这种模式其实是要改变人对传统的田园生活的一种看法,同时把这种最传统的东西融入到商业中心,变成一个新的互动体验业态。

    这里简单讲几个我们的发展理念,其实就是通过商业模式的创新奖城市消极农业积极化,八成是建筑消耗的土地重新在屋顶创造回来。前段时间我们跟政府领导在谈,我们这个项目其实是相当于增加国土面积,所有的商业地产开发时候其实都会消耗土地,那如果我们这种项目在楼顶上重新把土地利用起来相当于我们的土地利用率提高了。这里有五点我简单讲一下,可以为城市提供绿色安全的健康蔬菜,这是最直接的,这些照片都是实景的。能够缓解城市热岛效应,减少城市电力能源的好。能够储存大量雨水循环利用,调节雨水流量,减轻城市排水压力,下暴雨的时候我们屋顶的绿化这种土层是可以截流两到四个小时流水量。将闲置楼顶重新利用,直接增加土地利用率及绿地率,同时延长屋顶寿命。很多人以为做屋顶绿化破坏屋顶,其实做了绿化的屋顶其实是至少可以让屋面的使用寿命延长一倍。现在在北京可能感受的特别明显,做屋顶绿化可以缓解我们的城市空气质量问题。现在城市发展真的是寸土寸金,政府也不可能做大量的公园,大量的配套,那么我们的楼顶如果是闲置在那里为什么不做成像我们这样的屋顶农场,其实它可以成为城市配套的一些设施,让居民更方便能够去购物的时候一上楼可以体验到大自然的生态。

    我们天空菜园商业模式其实很简单,我们现在目前我们自己研发了有标准化的产品,我们可以很快速地将一个闲置楼顶马上变成一个田园化的一个环境,我们把这种商业屋顶营造出来之后,再通过体验式的营销把线下人往我们互联网平台上去导入,然后再通过我们的互联网平台进行口碑化的宣传,一传十十传百,再通过互联网平台又把更多用户再拉回到我们线下的屋顶农场来体验,这样就形成一个O2O一个基本的闭环的模型。 
 
    屋顶农场运营模块,我们会把农作体验,可以在上面自己种自己采这种农业种植板块,我们的环保技术的板块,包括我们的农产品的展销,科普教育、体验餐厅、乡村人文、都市休闲,包括景观上,其实我们不是传统意义的田园,把我们园林景观、都市休闲、都市农林三者融合在一起,我们屋顶农场不是独立运作,一定依托于我们的整个商场,把商场商铺和我们顾客进行联动的,我们不是说关起门自己玩,我们一定整合大家一起经营这个项目。

    屋顶农场我们会延伸的一些项目,你光做屋顶农场能赚钱吗?那么我们做完屋顶农场我们可以延伸的产品,我们的菜园定制工程,我们的儿童农场体验教育,包括未来把绿色农产品的配送放在楼顶做配送中心。

    我们这里简单介绍一下,做标准化的产品,我们可以很快把一个闲置楼顶做起来,我们有什么自己技术?我们优势在于,除了我们设计之外,建楼顶标准化产品是我们自主研发出来,有我们自主专利技术。首先有几个标准产品,第一个,就是我们的V-BOX生态种植箱,这和传统有什么区别?它底下有蓄水层,可以最高储存20升的水,也就是说别的容器每天在浇水时候我们的这个容器可能3天,5天,甚至一个礼拜浇一次水,更好的是,如果我们接上自来水管不需要你浇水,完全实现自动化,而且节水率高达85%,所以我们在一个几千平米楼顶建完屋顶农场时候我们一个月税费,5,6月份的天气3,400块钱可以解决。有了容器,我的土壤,其实现在做健康产业里面我们的种菜和种绿植有很大的区别,唯一一个非常重要的一点就是健康的问题,传统的土壤其实做绿植土壤不是很安全的,不是很洁净,为了实现这种给用户的一个安全的保障,我们直接从长白山移土过来,所有的土壤都是从长白山过来的,觉得干净,基于屋顶配方我们加入我们的珍珠盐,使我们土壤在浇透水情况下1个立方大概400多公斤,不到500公斤一个立方,所以对于楼面荷载是专门针对这个楼顶建设的,包括我们生态营业肥也是通过生物技术处理绿色农家肥,我们的肥料其实有机肥里面很多家庭都会种菜,但是找不到很好的肥料,那么这些产品就标准化的产品,包括苗,城市里面要去种菜,唯一很痛苦的一件事情就是不知道到哪里买苗,相信很多人想在家里种苗都是从乡下拿过来的苗,那来这个种子,但是自己培育又是很困难的,育苗这件事情是非常困难的,是有非常高的技术含量,我们把苗的事情也解决掉了。

    包括我们有自己的种植研发生产基地,我们把我们基地变成景观化,可以小孩子,我们很多教育机构会经常大巴车拉到我们基地游玩的,我觉得这个是真正小孩子一个天堂,他们在这种地方我觉得是特别开心的。 
 
    包括我们跟国内最顶尖的东方园林南方联合设计集团共同成立了都市农业景观工业园。

    下面这个过程我简单演示一下,通过几张图片跟大家介绍一下,如何把这样一个空旷的,一个闲置楼顶能够迅速地我们通过两个礼拜就能够把一个楼顶变成一个非常漂亮的菜园,左边这张就是空旷的,我们通过全部都是了装配式的,我们种植箱100一铺,包括我们自己的生产出来的生态种植袋,这样一铺非常的快。铺完之后马上我们的基地苗运上来就不用从种子开始,我们起码就是有些种子我们缩短20天到一个月的育苗期,我们能够像绿化一样,你今天要可能明天我们就能一天时间我们该能够营造出一个绿色的环境出来,那么大面积空间我们通过一个月不到时间我们就可以把整个楼顶变成郁郁葱葱一个绿色环境。把苗种上之后再过不了多久我们就会把草皮铺开,菜很快就会长起来,可能很多人对于蔬菜生长周期不太了解,一般叶菜一个月就会长好,我们茄子,辣椒这些一个月长起来之后未来的持续4个月不断开花结果,这里可以看到有一块绿色草地,这里我提的一个概念,这块草地绝对不是说不允许进入的,随便上去踩,所有的用户上去,我们的设计理念其实就是我就是要弄一块草地让大家随意去踩,甚至到草地打滚,很多小孩子因为这块草坪非常开心,如果我们城市建设里面有一块公园,有一块草坪都是禁止入内,这种体验感非常不好,我们有了屋顶农场之后,不希望给进来的人有太多约束,你随意。到最后就会变成这样一个非常漂亮的这样一个环境。包括我们的设计师会把一些画成画,用这些最原始东西,我们没有做任何高大上的科技的东西,没有那些材料都是最原始的,防腐木,石头,没有其他多余装饰,这个是我们做的第一个尝试的楼顶,现在我们楼面都没有改,楼面就是水泥地,但是现在这个效果是非常的好。

    而且我们把我们的蔬菜的制作,包括我们小孩子的幼儿园的拉到楼顶上做亲子体验,我们现在这个楼定基本上周六周日是满场,小孩子过来上课,周一到周五我们也会跟幼儿园,周围我们的农业科普教育实践基地在那里体验,所以我们这个项目在上海的闵行区,在外环边上,我们有浦东的学校都会组织来到我们的定,我觉得商业体验是当成一个旅游景点来做,我们正在申请旅游景区,楼顶是可以变成我们,我们屋顶农场可以变成旅游景区的。
 
   
    屋顶农场将颠覆都市人对传统都市农业的体验感官,重塑都市田园生活方式。这是一个基本的数据,我就不讲了。

    后面有一些案例就给大家看一看,这个是凯德的开业第一天的场景,非常多的人上来,我们菜也是种的非常好,多人对于屋顶能不能够种菜前两年很多人都在质问我,现在我用实际行动告诉他们种菜是不成问题的,包括很多人会问,刮风下雨怎么办?我们运营这么多年我们实践这么多年下来基本台风也好,大雨也好,基本上影响不会太大。

    包括我们现在跟欧尚有一个体验餐厅,就是我们把农业,现采现吃,采完了教小孩子到里面玩,去做一个配套的体验,这个也是我们在国内最早做的尝试。我们举行大量的活动。

    我们除了商业中心之外,包括很多的科技园区也会请我们帮他们做楼顶的菜园,包括我们上海最大的设计集团,现代设计集团,它本身是最大设计施工一个单位,但是它的楼顶的设计规划,包括施工都是叫我们来做的。包括我们学校,我们直接把菜园做到学校里面去。包括我们在上海的东方明珠电视塔上面跟可口可乐合作打造一个欢乐菜园。

    这个稍微说一下,我们跟东方园林,下面的地产集团无锡田园东方做了一个尝试,这个项目是国内第一个田园综合体的项目,我们把中央绿化景观区全部变成菜地,我们别墅样板房的庭院全部变成了菜园,我们也配套了所有的阳台菜园,直接入户,这个项目里面是一个综合的房地产项目,其实它已经不是单纯的那种,包括里面我们融入的小学,有很多的文创项目在里面,所以未来房地产创新一定是要多元化的。这是我们的基地,我们会把蔬菜做成一些创意性的元素放在里面去,让小孩子看到非常开心,非常惊讶。我们家庭里面,会所里面也会帮一些用户做。我们可以说一箱种植箱可以种好几十斤的番茄出来,产量是非常高的,甚至我们西瓜也能种。

    最后一句话,天空菜园能够给城市亲密接触田园自然的平台,服务于对自然农作物有感情,对田园生活有向往,对食品安全有要求的人们,谢谢。

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