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2015中国体验式商业地产领袖峰会:八大领军人物纵论体验式商业地产及020创新

   由中国商业品牌联盟和中国最大的商业地产网站-易铺网举办、RET睿意德、成长湾、利海国际战略合作的中国最高规格、最具影响力的体验商业年度盛会“2015中国体验式商业地产领袖峰会暨中国体验商业发展论坛”于2015年4月23—24日在北京京瑞温泉国际酒店盛大召开!

        下面是4月24日上午专场三    体验式商业地产实践专场
 
  邓俊文:谢谢王总的精彩介绍。今天早上我们刚刚回顾了从我们许大金总到胡总,到刚刚王总他们的介绍,体验是现在的一个话题,但是从刚刚你看到王总从娱乐方面的设计,可以看到他不是单单讲直接收入,很多时候比较讲间接收入。你要从体验本身获利是有一定的难度的。因为我自己当时我们做的溜冰场到太古之前,在香港做得溜冰场做的好只有非常微薄的利润,投入非常大,营运成本非常高。而且它的设计布局做得不好你根本也不会整体都有利润。如果你溜冰场周边,像王总介绍有的只是放到一个角落,放几张凳子,都带了父母围着看基本没有什么协同效应,溜冰场本身不是单单一个冰上活动,是一个表演场地,就我说出我们当时做新天地这个理念是看和被看,溜冰场是一种你作为一个访客会看什么人在溜冰,玩得好不好,溜冰人希望看到有什么人在看他,如果是他熟悉的亲人、朋友来看他他会玩得更兴奋,那是一个舞台实际上。围绕着它我们一般都会布一些餐饮,一小部分的零售去把我们在这方面体验利润收回来。体验本身收门票赚钱是有困难的。
 
  所以我在之前的一些我自己的文件里面都会说,体验本身是要花钱的,但是怎么花能赚回来?就是刚刚王总提到的很重要的观点,间接收入。就是你投资它单靠它回收成本很难的,就是说我之前接触很多,为什么到今天国内那么难做?因为投入非常大,少的三四千万投入,多的上亿,也会给你做一个预算,收入非常客观人流多少,是纸上的。还有不是每个项目都要做体验,只是今天大家做开发项目我们拿地拿到什么地方去?刚刚王总那几个项目有的都是山里面,这个青岛也是在比较不是很中心的位置,目前全世界做得最好的体验商业在商业项目里面是一个开发商叫三路集团,他做的加拿大叫(英文),跟美国一个(英文),两个项目,刚刚王总图片也有,是目前最好的,都不在中心,不去做体验根本没人会去。为什么我们要做体验?因为要吸引你,香港的购物中心谁做体验?一寸土地一寸金,我还做不挣钱的吗?我还要加娱乐吗?我的人流穿行没地方了。香港把以前的,我举个例子叫新城市广场,以前有当年最大的音乐喷泉,人流太多了,拆掉了现在,已经拆完了,现在放在天台去了,放在没人的地方去,为什么?人流太多。就是说人流够的地方不用做体验,体验是放在那些我们需要吸引目的地的消费,刚刚王总PPT也有,目的地消费是非常重要的。我们怎么营造这种氛围。
 
  而且规模很重要,你只做溜冰场这一个项目你以为就能成功?它是要协同效应的。你只做溜冰场没有餐饮,没有其他的娱乐跟零售去配套它能有利润吗?也不会有的。所以他的是一个群体,一个模块,怎么能把这个模块跟其他的协同效应做起来,变成一个整体性,只放一个旋转木马不见得就怎么样。
 
  还有一个很重要,体验是一个全方位的,为什么全方位?你去一个购物中心,你去了吃饭,环境很好,装修很好,但是你吃完饭上个厕所,到某个购物中心马桶盖是全部脚印,里面一闻到味道就不舒服,你的体验会好吗?我们不止要管进去体验,要管出来的体验。还有你出来找车也难找,车找不到回家怎么回?你的项目以后,或者你去了连车都停不了你就走了。所以体验还讲一个空间,有的项目说我做什么体验,项目都是我的,面积够大,我今天什么吸引客户我就做什么,你还有空间做体验。我们强调体验最后就是因地制宜,根据项目特点仔细筛选你的能做的地方。这个是我自己的个人见解。
 
  今天早上环节在接下来还会有一个我们对话环节,我现在可以希望大家能休息10分钟,我们10分钟后开始到11点,开始我们对话环节,有更多嘉宾会发表他们的精彩的见解,谢谢大家。
 
 
 
  邓俊文:大家好,我们开始今天精彩的对话环节。下面我们请了8大领军人物纵论体验式商业地产及O2O的创新,我们请以下嘉宾登场。他们是九洲远景董事长王敬先生,我的老上司;还有我们刚刚的演讲的嘉宾凯德MALL胡泊先生;加拿大FORREC王翔王总;朗恩设计卢诗华先生;最后我们请利海成果詹润东先生,也是认识了十多年的朋友了最后一位是77文创产业园王雷。
 
  今天这么高朋满座,我想请大家首先都可以各自介绍一下个人还有你们的现在所从事这个行业。从我身边的王总开始。
 
  王敬:大家好,我是九洲远景王敬,我这么多年,25年了,一直在零售和商业地产这个领域工作,很高兴今天能够和大家交流。
 
  胡泊:我来自凯德商用,胡泊,现在主持凯德MALL翠微路这个项目。
 
  王翔:我刚才介绍过,我们公司是加拿大FORREC设计公司,我是王翔,是负责整个中国区的业务这一块,谢谢。
 
  詹润东:大家好,我姓詹,詹润东,是利海成果北京教育产业投资有限公司的总经理,说到教育我更多精力在商业地产,也是从2000年左右开始进入这个行业,只是现在基于在外部合伙人机制之下和利海成立这样一个板块,希望在商业产业方面都有所融合,谢谢。
 
  卢诗华:大家好,我是卢诗华,朗恩城市规划与建筑设计北京有限公司董事长和总设计师,我是在大概是1996年左右开始从事购物中心,大型综合体的设计,曾经在参加过一些大型购物中心,主要是在国外大型购物中心的设计,对国际商业地产一直都在一边设计一边考察了解,希望跟大家多交流。
 
  王雷:大家好,我是东方道普的王雷,刚才提到77文创园是我们公司开发的主题性的文化园区之一,我过去在房地产行业从事过7年的工作,主要做房地产开发和商用地产,从2011年开始辞职创业创办了道普文化资产公司,目前主要是在东城和西城,也就是北京的核心城区从事主题性的文化创意园区的开发和建设工作,也很高兴今天能和我们地产界各位同行一起进入更深的交流。
 
  邓俊文:谢谢大家,我们这个环节现在大家看到集合我们这个行业的方方面面的人太跟企业,让大家有多一点的认识,下面我想刚刚已经各位嘉宾介绍了他们自己,我们希望每个嘉宾在下面关于我们今天的主题“体验式商业地产创新思考”,我希望大家从产品营销到服务不同角度给出你们各自的观点,还是从左到右这样从王总开始。
 
  王敬:今天有一个O2O的主题,和体验好像不是完全正相关的概念,但是因为我们公司最近在这个领域做的东西可能比较多,大家都知道,最近保利的若比邻发布东西,这个是九洲远景下面顾问公司给保利做的战略,我们最近也给远洋等好几家企业也做了O2O的战略,我们自己也投资两家社区O2O的公司,想在这方面跟大家简单交流一下。
 
  目前O2O都有前三名地位的领导者。购物中心的O2O现在大家有了误区,就是似乎希望把线下东西到线上卖,不管是万达还是谁在过去都走过一些弯路。现在看主要是表外,我们讲的要把购物中心的收入结构,如果O2O能够改变收入结构可能是不错的模式,最核心的就是现在我们拿大悦城这个例子,大悦城可以做到在表外的有很大的提升,这个可能是商业地产公司值得借鉴的东西,商业地产大家知道收入结构大概租金可能物业管理费加其他收入。其他收入这个部分在某种意义上是很小的一块。购物中心的O2O或者社区购物中心的O2O不仅仅能够带来客流,某种意义上可以使其他收入的结构发生比较大的变化,这个领域里面,因为今天时间关系,不太可能说得很多,我觉得有机会大家可以详细交流,这个部分表外收入可能能够最终提高购物中心的一档,如果能DCF估值方法整个资产价值会有很高的提高,这个我觉得应该在商业地产这个领域中某种意义上一个曙光,因为现在整个行业内的回报率大概只有3.5%左右,我们想资产证券化可能需要做到5%,6%,这个怎么提高,O2O还是不错的工具,我就说这么多,谢谢大家。
 
  邓俊文:谢谢王总,下面胡总到你了。
 
  胡泊:刚才跟大家分享时候我也提到,我们遇到很大的困难,除了大家都说招商、品牌比较困难,还遇到一个困难就是往往这种商业越来越集中,我们做购物中心。刚才我跟杭州一位同行交流这件事情,我在跟大家分享提到地段的优势,做商业讲究地段优势,但是你会发现集中商业地段优势好像没有机会再拿这种好的地段做商业了,然后因为拿地的原因你就要到可能边远地带做一些商业,而你又会发现,当你拿到这个地之后这个商业又特别集中。刚才我跟杭州同行交流说每个商业离他只有1.5公里,又应该怎么来做这个商业?很多商业又是做了十几万二十几万,很多业态已经全都涵盖了,我这个商业又该怎么做?
 
  所以我就看来一句话,刚才跟大家分享的就是地段正在被商业这种慢慢发展正在被消耗掉,我们未来商业不会再拿地段说事了,地段也不是在我们绝对优势,以前如果说传统商业你还在其中某一个商圈里,大家还能资源共享,现在如果在边缘化,或在商业没落地带再提地段,你招商当中作为甲方做购物中心你对品牌真的也没有什么好着力点。
 
  所以说未来商业除了刚才我们说应该做体验化,体验化很重要场景化,而且你要花很多钱要去装修等等这些,其实给消费者就带来一个环境的体验。我认为还很重要的就是社交,让购物中心成为你的周边客群的社交的场所。因为人们会发现,当你到一个旅游区的时候,就哪怕是一块石头刻几个字我们都会围上去挨个排队照相,我在我的商场里经常安排一些,可能一个车,一个雕塑,也有很多消费者喜欢照相。我们这回做鲜氧大巴的车,我就用木条钉了一个大巴,放了一些花,就又有人去照相,我们真的精神上缺少一些心理享受的东西,所以我才觉得,不管我在什么地段,还是有几种型的商业,我要分析我的主要,我让那些人来,我吸引哪些人我就要做什么样社交体验的环节,社交的环节,这个社交你可以是儿童、可以做文化、可以做艺术,因为我现在认为文化和艺术是可以预购物中心结合的,它是一个精神世界的享受,当他的精神享受到了体验感就来了,而这个文化应该怎么做?你就要拿业态和品牌来体现出你这种文化,结合市场推广,也就是在你这个众多商业中,我们众多的集中型购物中心,可以说各个地产商都在做,每个人想尽方法把品牌拉进来的时候,你就要创造这个商业的自己的DNA,自己的文化,就是我这个商业文化是什么样,向消费者传达什么,给他什么样的信息,如果有这个爱好的人,就会到你的商业来针对这种文化气息集中在这,也就形成了有爱好的人在这形成一个社交场所,同时你通过互联网在网上提高各种手段宣扬这种文化的时候,把人从线上可以带到线下,在线下享受你所要宣扬的这种文化,同时在线上再做一点知识传播,把人黏性在这,黏在这之后你可以用其他业态再进行补充,比如你的零售,或者其他的教育类,或者服务类,只要把人能通过这种黏性,就是说文化这种传播,或者文化艺术教育这种传播,把他们的爱好结合在一起。
 
  我昨天跟一个商业的比较知名人沟通,我跟他在微信上认识,经常在微信天,昨天他有一个事情把我叫过去,我们俩第一次见面,其实我后来我就觉得,我说我们这就是O2O了,因为我们是在线上认识的,我们为什么认识?因为我们有一个共同的爱好,讨论商业地产一些事情,他有活动把我叫过去我们俩未曾谋面,亲眼见到了真人,我说我们当离开,我们彼此分开的时候,还同时还在线上进行沟通,他有什么事情我们还会再见面,我们是不是就是线上线下?但最重要一点我们两个人有一个共同关注的东西,有一个共同的爱好。所以我们有内容,我们有关注度才能形成线上线下的沟通。
 
  反过来,作为购物中心,你如果需要黏性,同样你也可以做这种共同爱好的沟通,这是我对未来商业的一个感觉,谢谢。
 
  邓俊文:谢谢胡总,线上线下沟通非常,最终线上要做线下不一定容易,线下做线上只要跟线上渠道打通反而轻松得多,所以我想这个是互相融合的阶段。另外就是地域是会改变的,我们刚刚听到的胡总说的地段不是一定的,因为地域是变的,我们政府拉动我们的经济的发展有四大神器,一个是市政府、一个是体育馆、还有机场、还有交通枢纽,深圳原来有个项目叫中心城市广场,当市政府搬走以后这个项目餐饮马上没有生意,那个项目现在招商也很难,为什么?它的人流,原来一些消费群突然没有了,所以地段不是恒久的。下面我们刚刚已经听到FORREC王总介绍了他的企业,我这边有一个问题,希望王总你能介绍一下你认为国内现在哪些项目它的娱乐跟这些体验式的商业配合比较好的,也说出您的一些见解,谢谢。
 
  王翔:先回答邓总刚才的问题,第一个是体验式商业比较好的案例。我个人觉得,包括我们设计师经常去的两个项目,一个是上海的新天地。但上海的新天地里面没有那种我们叫硬的娱乐,比如一个室内的收门票的这种景点,但是它是把环境本身和餐饮和恩零售这三者结合得非常好的一个项目。
 
  另外就是北京的三里屯太古里这两个项目,昨天我本人也在那边进行用餐和朋友,这两个项目其实业态布局上有点累了,都没有重体量的娱乐,有可能和本身的地理位置有关系,不需要再大的投资聚集人,因为俱乐本身,大体量娱乐本身聚人作用非常大,单体回报非常低,这两个项目我个人觉得比较好。
 
  芳草地这个项目融入很多艺术、雕塑,这个项目非常的有特色,但是我个人倾向有些户外空间,这是个人偏好问题,这是回答邓总刚才提的问题。
 
  另外关于娱乐体验和零售,我一直也在想,因为本身我们也接触到很多的业态。现在进入到这样一个时代,娱乐本身它和商业和零售的结合到了一个大家都不得不结合在一起的这样一个地步,因为大体量娱乐本身它的一个投资回报率低的问题和商业面临网上购物的冲击的问题,两个形态本身都碰到了自己的问题,所以它们的结合是很自然的,到了这个点。
 
  线上和线下的问题,我个人觉得因为有很多这方面的担忧,线下的实体店是不是会完全消失,被淘宝这种网上购物取代,这从我个人理解上来说这是不可能的。原因其实大家可以想一下,我们现在通过网络有很多事可以办,包括我们和业主的汇报,通过网上视频会议,我们电脑上的,加拿大电脑上面的电子版的成果,业主就不需要人飞过来能够进行汇报,业主方在国内可以对汇报成果提意见。但是,这个只能作为一个辅助的工具。比如说最终那次汇报我们基本需要设计师来,包括前期沟通,董事觉得如果我是作为我们公司在中国的业务代表,商务总监,如果我是跟客户第一次沟通我说我发资料过来,业主说要见面,我说通过网络视频,我跟你开个会,那其实这个是替代不了了,面对面的交流,和人本身社会性的,人的属性也是相关的。
 
  再举个例子,比如说网上也有一些游戏,比较接地气的,应该有可能听说过或者玩过,斗地主的游戏,你和朋友在实体环境下斗地主和在网上,关注扑克牌的体验也是完全不一样的,后者明显吸引力更强,因为融入了更多的情感和社交方面的这样的功能在这里面。
 
  最后要讲的一点就是体验,体验分为很多种,现在看到一个趋势,我们有大多数的顾客的确是愿意为了体验,或者是额外的体验付费的。比如电影院里面有VIP的厅。一开始我也不明白,电影反正都是看一个电影,为什么要VIP厅?但是如果你是受到普通厅里面旁边的观众开始说话、吃东西影响到你的感受的话,你会觉得那个VIP厅是有这样一个必要性这在里面,至少迎合一部分人的需求,这部分人愿意为了安静的环境,能够更好地进行电影体验而花费额外的门票,因此只要我们在做一个项目时候,多关注到我们以人为本,照顾到我们未来的顾客的这部分需求的话,就是盈利点,或者收入模式这方面其实有很多机会,谢谢。
 
  邓俊文:詹总我10年前跟你认识了,你现在在利海成果,你能说说你们做体验式商业。
 
  詹润东:时间有限,我尽量讲得简短一点。实际上关于这个问题我有三点想说,基本上就是9个字,一个叫改模式,一个是叫找痛点,最后是做闭环。刚刚王总提到表外收入和估值方法是我们现在也在研究的一个重点,简单地说,商业在体验经济的冲击之下,大家可能在这方面做专项研究,陈总这次论坛也是切入了这个市场一个热点,在这个问题上我们的模式,改模式我们是这么看的。
 
  首先在过去的生产流通的环节中间,我们会有很多的节点介入商业地产,从前期的调研方案、到招商、到销售、到运营,实际上我觉得在第一个部分上,未来我叫它商业PPT模式会出现,一定会出现一个大合作的方式,才能让我们商业项目发展更好。这个方面我们做出来尝试叫自由品牌的营造和建设,因为我本人做招商出身,对品牌有极度敏感性,所以在这个品牌没有更充沛的情况下我们没有枪没有炮我们自己造,我们整个利用教育产业板块和商业的结合是打造了一个成果娱乐俱乐部,这个部分是一个青少年宫的模式,这个在今年年初行业大会上,一个行业领导开了一个玩笑,说招商越来越难,恨不得把医院和火车站招进项目里,我说好,少年宫是不是可以?基本上已经成形在一个项目进行落地,青少年宫模式,这样的话完全可以和后期的儿童娱乐、儿童教育、儿童体验和儿童零售搭接一个完整的整体,也改变了未来可能出现这种潮汐消费的模式。周六周日,平时怎么办?这是我们一个思考和落地,这是模式问题。
 
  第二个,就是我说的找痛点。痛点问题是基于我对现在体验式商业的一个思考,我们会发现当零售经济受到冲击的时候,体验式商业会应运而生,但是体验式商业如果过度泛滥的话又会出现最关键的问题,就是新的同质化的出现,也就是说最终胡总提到的,好产品、好东西是真正的关键,这是不能离开的本质,不能形而上的去做体验商业,而是一定要切入到整个消费者的痛点里面。我打一个比方,这个并没有实现,比如说粉丝经济、互联网思维,到底什么是粉丝经济、互联网思维?我本人是逻辑思维的粉丝,也是国安的球迷,如果有国安俱乐部,国安俱乐部的球迷酒吧,或者有逻辑思维做一个书店,这个事情我是会捧场的,而且有三千万的铁杆,中高消费的会员,这个是不是一种方式?其实这也是一种体验和一种痛点,而不仅仅在形式上进行模仿,这是我给现在体验式商业的一个,应该是一种警惕。
 
  第三方面,就是做闭环。今天也有嘉宾提到过,邓总说过这个问题,很大成本投入,在这个成本投入之下,我相信很多项目没有办法做到比如像展示那么宏伟一种商业形式,所以说在整个的商业模型里面,你的盈利空间到底怎么来计算?这个就会出现除了租金之外、除了营业额的扣除之外、除了其他收入之外,到底在隐性空间上怎么做出整个项目的收益,我觉得还是用一句很传统的话说,一切不考虑消费者核心需求和不考虑开发资金安全的方案都是耍流氓,谢谢。
 
  邓俊文:谢谢。卢总,您是做建筑设计,您提到怎么融入体验商业到你的产品。
 
  卢诗华:我觉得这个会的主题定得特别好,陈总很敏锐。现在确实娱乐和体验式,融入商业作为商业地产我认为确实是一个大确实。在我们国家现在大家都意识到这个问题,说明我们国家商业敏感性还是很强的。
 
  从娱乐和体验,其实这个体验我觉得是一个很广义的概念,它也包括很多层次的、多层面的含义和内容以及模式。这个像美国,其实在十多年前已经重视,至少15年前重视娱乐跟体验的商业结合。在美国统计协会,就是15年前曾经专门研究跟出版过这类的专著,这是一个,今天的主题是非常重要的。
 
  我觉得我们的体验,我们国内现在每个不同的发展商他们都在做不同的尝试,他们可能都是在,因为我听到每个人,因为时间短不能举例,每个人在想一方面。比如有的是电影,刚才说的是儿童娱乐,还有少年宫,这些我首先要强调这个大趋势是对的,为什么?因为以前我们要回顾历史的话,最初的时候商业地产,我们中国其实进入商业地产的时候是有点介入中间,人家走了,我们混合形态,我们走的是混合的路。最初商业是经过购物中心的发明以后就有了一个很大的飞跃,但是很多商业在早期,像六七十年代他们还是很沉闷的,在竞争白热化情况下必然要增加你的吸引力,这个娱乐和体验就是增加吸引力,增加客户的黏性一个很大的办法。
 
  但是我也要强调我认为它是多层次的,而且是无孔不入的,多层次就是说,我认同詹总的观点,不是表面你做一个什么环境,你也可以做环境,你也可以结合某一个项目把整个的购物中心,或者商业地产加以理解,一种可能很大的普遍性都是做主题式,这里面从微观某一个店到整体都是可以创新,可以做的,这里面很重要的一点就是要把体验的元素、零售的元素、餐饮元素这些客户群体它的叠加性做好,而不是你想象想做一个什么,这些客户如果叠加性不好对商业地产贡献率有可能降低,这是一个,这个题目其实也非常大,我只能现在笼统说一下。
 
  第二点,我想说O2O。O2O的确现在是时下流行的一个很重要的方向,也是趋势性的,但是我也特别想,我自己个人感觉,O2O是很好的手段,趋势性手段,但是最本质还是要有本质,你的产品要好,我认为很重要是产品,产品主义,我的产品不是商品,是指我们商业地产,你顾客购物最后他还是要买的是高质量的和物美价廉的,性价比高的,耐用,好的东西,你看咱们今年春节大家印象,中国很多人到日本去买马桶盖,这种例子很多多,说明你最本质还是要做好产品,我们这个购物中心的产品我觉得,我们国家的地产商现在有的趋向,很大一个比例大家都是因为拿到商业用地你做商业,但是你其实并不是商业的专家,并不是很有经验,我看到很多非常初级,而且基本的问题,常识性错误很多,从定位和设计方面。这样的话就需要,我特别要强调一点,就是要专业化,一定要专业化,你自己操作的团队你一定要专业化,你找的设计的公司也要专业化。
 
  说到这点我想谈谈一点,我们在整个业界,其实我觉得从产品来看,出现的商业地产来说,有极大的比例,应该说百分之七八十之上非常不专业的,你有经验的人一看设计我就知道可能过几年肯定会死,甚至建好了以后我也觉得会死掉,这个太明显了,现在我要呼吁的一点就是,开发商要做到专业化你选择好的专业设计公司,你认真去做,其实表面上你是好像你觉得这个跟我的想法不一样,我就赶紧做一下算了,其实你最后持久性损失非常大,因为你的项目,我听到还有人说我们项目已经土建做好了,我们要改造,你想这个商业,这个太难改了,我以前曾经是万达的副院长,王健林有一个项目沈阳的9亿费用改,但是也不一定能改好,你就开始要专业化。
 
  我们的专业现在大多数有误区的我觉得有几点,我很难一下子这么短时间概括全,很重要的只讲究一些表面的创意,或者表面的一些虚的定位,其实对我们里面的贡献讲得非常不透,我就不说太多了好。
 
  我们曾经做过很多大型的购物中心,我曾经工作的公司迪拜MALL这些都是我们做的,所以这个有机会再交流。
 
  邓俊文:谢谢。77文创,王总。
 
  王雷:最后一个讲,刚才各位嘉宾分享商业地产实践和建筑设计过程中的体验和O2O的案例,我要跟大家分享的可能和各位嘉宾讲的点会不太一样,我们做的是商业地产主题性的区域,最初陈总邀请我参加这个论坛我提到可能和业界大家的主要的方向不太一样。但是我想在体验和O2O的时代,尤其各位提到文化创意、艺术,还有体验式的融合,包括互联网的融合,其实对我们传统商业改造意义非常大,我想从我们实践角度和大家分享一些案例,也是两点,第一是体验,第二是O2O。
 
  从体验来讲,文创主题园区是我们对产品的一个定位,我是我们在产品开发过程中营造的主题,我们就将体验概念要从设计阶段、招商阶段和后期运营阶段都贯彻下来。我们怎么做呢?刚才有位嘉宾提到对于公共空间的利用,我们在园区里面从我们庭院到我们不同层次的屋顶花园,再到我们所有园区公共空间的打造,实际上是有一个连贯性。这种连贯性体现的就是我们强调的戏剧和影视的主题,所以我们在园区里面能看到的大家会感觉有一种场景感,这个场景感让他融入到这样的氛围中。而且我们有两个很重要的主要的功能区,一个是200多人的剧场,这个剧场后面我会单独讲在O2O这个环节中发挥重要作用。另外就是我们对于初创的一些小微文化企业和文化创意这些从业人员的创业平台,这两个园区为主题运营提供一个非常好的把握度。同时我们的客户也集中在戏剧和影视这两方面,所以从这些角度我们就将定位、招商和运营以我们的戏剧影视主题串联在一起。
 
  接着讲O2O,我觉得我们从文化创意产业的角度来讲,实际上是和传统商业比起来更加容易进行O2O的环节。最近资本市场有一个特别典型的案例,宋城演艺收购六间房,就是把传统的一个大家概念上的旅游文化的演艺公司变成O2O线上线下融合演艺集团加演艺在线播放平台,这样的收购使它的市值增加将近130亿,当然可以看到这个O2O概念对于传统,我们以前可能很多人都去过宋城的园区,在杭州、三亚、九寨、丽江全国布局,做得非常成功。原来它的概念收门票,门票是绝大部分的来源,不管是园区门票还是演出门票,现在就是这些利用六间房这样一个视频播放平台将它的园区演出内容与我们六间房视频播放和视频收费、广告收入形成闭环的产业链,这是业界的案例。
 
  再讲讲我们一个案例,我们刚才讲到剧场,我们剧场规模不大,只有200个座,我们当时设想剧场时候把它定位成一个中国第一个和互联网有机结合的一个剧场,所以我们互联网配备非常高的一个带宽,这是在之前任何剧场里都没有这么做过的,所以我们这个剧场不像常规的剧场一样演话剧,演先锋的艺术,我们的剧场绝大多数和互联网公司结合,从去年开园到现在小米、暴风影音、国际思维,包括很多互联网公司的新品发布放在我们这,为什么?我们能提供一个非常好的同步在线的共享的带宽。包括逻辑思维的发布最终落脚点落在我们剧场做线下决赛时候,当看到关注度非常非常高的,而且罗胖压轴时候讲话,罗胖和58同城的比起来地位很低,现在是初期创业者,把他留在最后压轴,因为他是整个O2O事件的幕后黑手,他推动子牛站队在全国各地筛选,到线上选拔到最后落地的决赛,由一个企业想操作起来变成一个业界非常轰动的一个事件,最终实际上带动了整个的不管是是值的上升还有行业的认知度,我们觉得这些都是我们现在看到的O2O这种力量,它对于我们现在从事这种文化创意产业的一个改造和提升。我觉得这个还是有非常多的潜力可挖,我在我们下一步做的很多项目中,不管孵化平台等等,也会更加强调这个概念。
 
  刚才听到大家很多新的创意,包括建筑设计,在一些方面对于前置项目开发的关注事项,我今天非常开心跟大家交流,希望会后再有更多机会跟大家深入探讨,谢谢。
 
  邓俊文:谢谢王总,给我们带来很多信息。如果现在文化创意跟艺术产业目前我想是政府倡导一个很好的方向,也给我们做商业的有更多的空间。刚刚我跟王总聊我说你这个说了O2O,体验商业你没说太多,我想王总再补充一下。
 
  最后一个讲,刚才各位嘉宾分享商业地产实践和建筑设计过程中的体验和O2O的案例,我要跟大家分享的可能和各位嘉宾讲的点会不太一样,我们做的是商业地产主题性的区域,最初陈总邀请我参加这个论坛我提到可能和业界大家的主要的方向不太一样。但是我想在体验和O2O的时代,尤其各位提到文化创意、艺术,还有体验式的融合,包括互联网的融合,其实对我们传统商业改造意义非常大,我想从我们实践角度和大家分享一些案例,也是两点,第一是体验,第二是O2O。
 
  从体验来讲,文创主题园区是我们对产品的一个定位,我是我们在产品开发过程中营造的主题,我们就将体验概念要从设计阶段、招商阶段和后期运营阶段都贯彻下来。我们怎么做呢?刚才有位嘉宾提到对于公共空间的利用,我们在园区里面从我们庭院到我们不同层次的屋顶花园,再到我们所有园区公共空间的打造,实际上是有一个连贯性。这种连贯性体现的就是我们强调的戏剧和影视的主题,所以我们在园区里面能看到的大家会感觉有一种场景感,这个场景感让他融入到这样的氛围中。而且我们有两个很重要的主要的功能区,一个是200多人的剧场,这个剧场后面我会单独讲在O2O这个环节中发挥重要作用。另外就是我们对于初创的一些小微文化企业和文化创意这些从业人员的创业平台,这两个园区为主题运营提供一个非常好的把握度。同时我们的客户也集中在戏剧和影视这两方面,所以从这些角度我们就将定位、招商和运营以我们的戏剧影视主题串联在一起。
 
  接着讲O2O,我觉得我们从文化创意产业的角度来讲,实际上是和传统商业比起来更加容易进行O2O的环节。最近资本市场有一个特别典型的案例,宋城演艺收购六间房,就是把传统的一个大家概念上的旅游文化的演艺公司变成O2O线上线下融合演艺集团加演艺在线播放平台,这样的收购使它的市值增加将近130亿,当然可以看到这个O2O概念对于传统,我们以前可能很多人都去过宋城的园区,在杭州、三亚、九寨、丽江全国布局,做得非常成功。原来它的概念收门票,门票是绝大部分的来源,不管是园区门票还是演出门票,现在就是这些利用六间房这样一个视频播放平台将它的园区演出内容与我们六间房视频播放和视频收费、广告收入形成闭环的产业链,这是业界的案例。
 
  再讲讲我们一个案例,我们刚才讲到剧场,我们剧场规模不大,只有200个座,我们当时设想剧场时候把它定位成一个中国第一个和互联网有机结合的一个剧场,所以我们互联网配备非常高的一个带宽,这是在之前任何剧场里都没有这么做过的,所以我们这个剧场不像常规的剧场一样演话剧,演先锋的艺术,我们的剧场绝大多数和互联网公司结合,从去年开园到现在小米、暴风影音、国际思维,包括很多互联网公司的新品发布放在我们这,为什么?我们能提供一个非常好的同步在线的共享的带宽。包括逻辑思维的发布最终落脚点落在我们剧场做线下决赛时候,当看到关注度非常非常高的,而且罗胖压轴时候讲话,罗胖和58同城的比起来地位很低,现在是初期创业者,把他留在最后压轴,因为他是整个O2O事件的幕后黑手,他推动子牛站队在全国各地筛选,到线上选拔到最后落地的决赛,由一个企业想操作起来变成一个业界非常轰动的一个事件,最终实际上带动了整个的不管是是值的上升还有行业的认知度,我们觉得这些都是我们现在看到的O2O这种力量,它对于我们现在从事这种文化创意产业的一个改造和提升。我觉得这个还是有非常多的潜力可挖,我在我们下一步做的很多项目中,不管孵化平台等等,也会更加强调这个概念。
 
  邓俊文:谢谢王总,我今天做一个小的总结,我们今天看到体验,很重要就是有一个好的思路,你有足够的场地,另外我们讲的是全链条的体验;第二你的整个产品,你的规划设计很重要,刚刚我们的卢总提供的信息,有的设计一看就知道失败了;然后就是你的组合,王雷王总也提到,包括文创园区里面怎么思考整体的场景。但是好的场景是不是就成功了?也不是的,为什么?像王总提到大悦城我是前期策划是我负责还有招商,我们做的时候20多万的商业,那个是我一手策划出来,原来是一个综合体,后来中粮改成公寓,前面写字楼面积全部融商业里面去。20多万的商业在那个区位,当时人口并不多,地铁还没有开业,你再怎么去做体验那个阶段你的交通没有上来也没有用,你做整个体验坐下来租户组合没有配上,当时没有这么多的智能手机,你的O2O也做不起来,不是一个环节的成功,应该是一个总体,找到九洲远景他们做策划,中粮有意愿投,再改造,地铁通了,这个才行,其实挺复杂的,不是那么简单的。
 
  第二,就是说体验我当时在东莞做的一个项目是全直接最大的购物中心,我的体验花了几个亿下去,商场没盖起来,最后还是失败了,说失败现在也叫成功了,因为又做小了,把它变成社区商业了。9000万的人口的消费群人家说你这个9000万把别的购物中心不管了。但是我告诉你实现了,在一个点实现了,就是阿凡达,全广州只有那一间有I MIX巨幕影院,一个影片吸引9000万人口消费圈进来,但是影片放完了变成东莞本土的商场。
 
  最后一点跟胡总有关,体验做得再好也没用,能挣钱也没用,为什么?你管理得不好也不行,像香港现在为什么很多人不去了?香港不欢迎游客,有极少数搞事分子赶游客骂游客谁还去,营运管理服务是重点,你的设施要安全,我们的王翔王总设计娱乐设施掉两个人下来就完了,谁还敢去?
 
  王翔:一个人就完了。
 
  邓俊文:所以营运非常重要,你的设施的保养,你的服务才是真正留住人心,谢谢大家今天,希望大家能停留更长,我们下午还有,谢谢。

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