易铺网 > 易铺资讯 > 2015中国商业地产管理年会 >

众和昆仑董事长柏文喜:商业地产大资管与资产证券化

2015中国商业地产管理年会
暨中国购物中心IT峰会
11月27日(上午)
发展趋势及资产管理专场
    
时间:2015年11月27日
地点:北京京瑞温泉国际酒店三层阳光厅
 
2015年11月27日,由易铺网、中国商业品牌联盟和易铺商学院主办的“2015中国商业地产管理年会”暨“中国购物中心IT峰会”在北京京瑞温泉国际酒店盛大启幕!

主持人:好的,接下来将为大家带来分享的是众和(北京)昆仑北京资产管理有限公司董事长柏文喜。柏文喜先生经济学硕士,曾四次获得中国政府省部级学术奖励,香港铜锣湾集团副总裁西部证券产业基金与直投小组组长、绿城房地产集团总裁助理、晋商联合投资股份有限公司集团副总裁兼风控委员会主席。在地产金融、公司金融、PE、VC、商业地产等方面拥有资深经验,掌声有请柏文喜。
众和(北京)昆仑北京资产管理有限公司董事长柏文喜

柏文喜:大家好,很高兴今天有机会和大家一起来分享商业地产大资管与资产证券化。商业地产大资管这两年是相对比较热门的话题,为什么会成为相对比较热门的话题呢?因为一方面商业地产的开发商要寻求转型的方向,也就是说在主动寻求转型。第二是因为现在商业地产普遍出现了区域性的、结构性的过剩,招商、运营都出现了问题,资产砸在只有的手里,只能做资产的运营和管理了,也就是说主动的或者被动的都在介入商业地产大资管。我这两年在这方面做了一些探索,我把我的一些经验和一些教训和大家做一个分享。
 
最开始的时候还是有必要把基本的概念解释一下,商业地产有广义和狭义之分,我这里讲的商业地产是广义的商业地产,也就是说是收租型物业的统称,只要是收租型的都算是商业地产,商业地产基本特征就是在它的基本功能性之下还包含着金融兴和投资性,以租金为主要收入来源形成了比较稳定的现金流收益,单体的价值比较大,交易相对来讲比较困难,因为它的交易特征是低频、大额,也就是说商业地产的资产流动性相对来讲比较差。因为流动性比较差,也就给资产证券化提供了机会。

商业地产的大资管和资产管理大概有什么样的共同点?有什么样的不同点?资产管理从经营角度对资产的投、融、管、退一个全过程,比如企业的资产管理、金融机构的资产管理。商业地产的大资管也就是结合了商业地产运营和商业地产金融特征的泛资产管理,就是一个更加重视商业地产资产的金融属性,在一定程度上实现了商业地产资产的资本化管理,也就是说这个是商业地产的特性和泛金融大资产管理的一个结合。

商业地产大资管追求目标是什么?就是提升资产的价值,有两个方式,一个是通过提升租金为核心的收入水平来提升资产价值,另外一个就是通过提升资产的流动性来提升价值,大家知道,资产流动性的提升也是可以提升资产估值的,它使用的工具就是资产证券化,资产证券化是什么?很简单,就是以等额化、标准化降低投资门槛和交易难度,提升商业资产的流动性,也就是说把商业地产交易的特征从大额低频转化成小额高频。

所谓的商业地产大资管核心商业模式简单来讲,陈总讲的成功的商业模式都是简单的。就是一句话,赚取买卖的差价收益,不论说得多么绚,核心实质就是赚取买卖的差价收益。

提升收益之道。第1,通过运营管理提升租金,通过提升租金来提升资产收益。第2就是改善资产的流动性来提升资产的价值。
 

众和昆仑董事长柏文喜:商业地产大资管与资产证券化

 商业地产大资管的流程。第1个是投资阶段,就是对项目的选择,就涉及到区域、商圈、地段,以及具体的。第2是管理和运营阶段。管理和运营阶段通常通过对物业局部的改造,对商业定位于业态、品牌组合的改变、提升,以及对运营管理的改善来提升经营水平,进而提升租金收益。另外一个方面,通过资产证券化,或者类资产证券化的方式来提升资产流动性。最后一个阶段就是退出阶段,在资产实现升值以后卖掉,这个卖一般是在协议转让市场或者公开转让市场,实现投资退出,公开转让市场一般就指的是股市、资本市场,协议转让市场指的是私募市场。
 
大资管的商业逻辑。一个是投行思维,也就是说项目和资金都是两头在外,等于是依靠自己的资产管理能力去组织外部的项目和外部的资金,甚至连运营管理也实现外包,是完全的轻资产模式,如果说项目是自己的,资金是自己的,那么就变成了投资公司了,就变成了开发商了,就不是商业地产的大资管了。第2,为了实现这种两头在外,必须要使用基金这种工具进行支持,基金是支持商业地产大资管的重要金融工具,否则就成了商业不动产的投资公司了。
 
商业地产大至管的关键点。第一,对行业趋势的恰当把握,选这个趋势非常重要,从商业逻辑上看,投资要进行逆周期投资,卖出的时候要顺周期出货,古人讲的“旱则资舟、涝则资车”。商业原则就是郭广昌的一句话,再加之的地板上随着行业的周期起舞。操作周期一般来讲,如果踩点踩得比较准的话,那么就要横跨大半个周期,如果踩得不是很准,就要跨过一个周期,在中国,因为五年计划的特点,一般来讲周期和这个五年计划有一定的关系,这样的话就导致可能以支持大资管的基金的存续期一要横跨一个经济周期,至少需要5年,也就是说存续期要做到5+1,甚至5+2。大资管需要搭乘周期的价值快车,周期选择恰当的话,就随着这个周期可以自然实现你的资产很大幅度的增值,可以实现,我借用毛主席的诗,坐地日行八万里。

 项目的选择,这个应该是在座各位的长项,一个是对于区域,第2是对城市、商圈、地段、项目本身,现在大家认为基本上,因为你要赚取差价,要通过资产升值方式赚取差价的话,可能要集中在一线城市,或者二线城市的核心地段、核心商圈,在交易价格方面就要以终为始,以你将来卖掉的价格确定你投资时候时候能够接受最高的投资价格,这样来避免你的项目选择的风险。

商业地产资产证券化在实践中目前存在着以下的困难和难点,我相信大家也是有体会的。一个是目前的租售比过高,无风险利率过高。现在一般的已经投入营运的购物中心,它的投资收益可能在2%到3%,我说这个3%到4%是说多了,而且这种定价体系和市场估值体系短期内很难改变,这个和中国的大的宏观环境有比较大的关系。第2,以集合信托为代表的无风险利率比较高,现在一般年化收益在7%到10%,甚至更高,而咱们的商业地产项目它的投资收益那么低,这是一个非常突出的矛盾,这样的话结构是导致商业地产资产证券化在商业逻辑上不成立。对于普通的投资人而言,买商业地产资产证券化的产品,比如一些AES的产品,还不如买信托产品更安全,收益更高,流动性更好。
 
第二,还有一个税收的问题。按照国际通行的规则,商业地产的资产证券化一般都有避免双重征税,甚至有一些减免税收的政策,目前咱们国家还没有,商业地产投资收益本来就比较低,加上税收的话又是雪上加霜。

是不是商业地产大资管这一块就没有市场空间了呢?实际上不是,我把它和债权融资做了一个比较,从纯粹的债权融资角度来比较的话,无论是融资规模还是融资成本方面,大资管产品、资产证券化产品都比不上以金融业贷为代表的这个商业地产的融资产品。但是在流动性方面资产证券化产品是有优势的,就要取长补短。

大资管和资产证券化的价值和生命力在哪里?一个可以实现资产出表,在价值重估的基础上实现资产出表和风险隔离,对于上市公司短期内改变财务表现有比较明显的作用,比如说去年苏宁云创那一单,在那个操作之下实现了苏宁去年的盈利,如果没有那一单操作苏宁去年就是巨亏的。第2,可以优化财务结构,实现规模化的先进回流,改善公司的现金流状况,降低资产负债率,提升再融资能力。苏宁去年的苏宁云创那一单实现40多亿的现金回流,把11个门店的资产做了一个资产证券化的产品。鹏华万科前海企业公馆项目也是实现一次性把多年的租金以资产证券化的方式收回来。
 
通过我这两年推动商业地产大资管资产证券化的一个教训在哪里?第一,要选择合适的交易对手。哪些是合适的交易对手?第1是上市公司,第2是高负债的企业,第3是发展愿望比较强烈的企业,需要解决它的流动性的问题,需要解决它的短期财务表现问题,需要解决高负债的基础上继续融资的问题,这样才需要资产证券化的一些帮助,否则的话它会去采用金融业贷,而不采用资产证券化产品支持。

第二就是要强化自身的技术和经验支持。第1个是对行业趋势要有比较充分的研究和把握。另外一个就是对商业地产的理解和把握,就是项目是优中选优,要选具有黑马性质的这些项目,解决收益率过低的问题。

第三就是进行税收筹划,一个是通过避免产权的交易方式来避税,第二可能背后要做一些海外架构。

从开发商转型的角度提一些建议。第一,实现从投资实尾岛资产管理思维的转变。开发商之前都是投资思维,买块地建楼快速回款,赚取成本之外的溢价。资产管理思维,是资产政治并获取买卖差价,这是两种不同的玩法。第二,要力求避免运营商思维来主导开发商向大资管的转型。因为运营商只看眼前,不看未来,大资管是要获取资产收益的差价,这样必然产生矛盾。运营商看来比较好的项目自然价格比较高,比较贵,他嫌太贵,不买,这样大资管业务在开发商那里就没法实现转型。如果要真的实现向大资管的转型,运营团队只适合承担辅助的角色,而不是主导的角色,

这是我对开发商的一个提醒。非常感谢。

现场直播实录:

主办方领导致开幕词 中国商业品牌联盟执行主席陈建明致开幕词

易铺中国总裁陈建明:E商风云,商业地产大变局

百度零售行业大数据部总监高亮:百度零售行业大数据趋势的解读

众和昆仑董事长柏文喜:商业地产大资管与资产证券化

京商流通战略研究院院长赖阳:云消费时代购物中心的转型

艾逛科技CEO王永先生:商场客流的变革

汇诚行大数据事业部总经理高海英:实体店跟电商将共生共融的发展

信柏科技CEO柏林森:大数据驱动的购物中心转型 全触点场景化营销

嘉楼商业地产大数据CEO殷冬明:经营商业地产中的大数据运用

eFuture富基融通董事长兼CEO颜艳春先生:互联网+共享经济,将三分天下

高端对话:十大购物中心IT领军人物纵论创新

2015中国商业地产管理品牌颁奖盛典

易铺中国总裁陈建明:商业地产运营管理与实践专场

万豪国际集团高级副总裁林聪:人口经济对酒店行业发展、运营的影响

勒泰商管总裁张云计:改变——从机器到种子

原燕莎购物中心总经理、首创奥特莱斯总顾问万文英:奥特莱斯发展趋势和实践体会

诺丁山创始人张天翔先生:诺丁山在文商旅一体化的运营实践

 

您可能还喜欢


热·读

  • 日排行
  • 周排行
  • 原创
  • 推荐

店商·电商


最新TAG:
TAG月排行榜:
TAG周排行榜: