华润、龙湖、大悦城购物中心投资回报率分析比较

2018-05-16 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] BAIDU_CLB_fillSlot("4382745"); BAIDU_CLB_fillSlot("4382751"); 联商首页资讯动态购物中心正文华润、龙湖、大悦城购物中心投资回报率分析比较来源:购物中心资产管...

BAIDU_CLB_fillSlot("4382745"); BAIDU_CLB_fillSlot("4382751"); 联商首页 资讯动态 购物中心 正文 华润、龙湖、大悦城购物中心投资回报率分析比较 来源: 购物中心资产管理 2018-05-15 16:48

判断一个持有型商业的资产价值最重要的指标毫无疑问是资产回报率,资产回报率同时由分子和分母决定。商业地产中无论是成本管控、招商运营还是资产管理都是围绕分子和分母做文章。

分母很好理解,是包含地价、建安和其他成本在内的总投资额。分子则有众多指标,一般和资本市场接轨的指标为净租金收益,即我们常看到的NOI、NPI和EBITDA,三个指标的联系与区别在一位印力好友写的《NOI/EBITDA/NPI指标联系与区别》已有详细介绍,不再赘述。所以我们常言的购物中心回报率可以通俗理解为净租金回报率,也就是财务分析报告中常见的NOI Yield、NPI Yield或Ebitda Yield。

各个公司由于不同的背景,分子会用不同的口径,如本文要分析的龙湖,用的是与凯德口径一样的NPI;大悦城的年报很有意思,在Ebitda的后面加了个小括号,里面写着NOI;华润口径不明,但根据其同为港股上市背景,应是Ebitda口径。总体而言,我个人认为没有必要去纠结分子口径的区别,因为这三个值很多情况下相差并不大,对于Yield最后的影响不大,所以华润、龙湖、大悦城的投资回报率比较我默认为统一的口径。

华润:后无来者

华润是中国商业地产界毋庸置疑的泰山北斗,各级产品线完整,背景雄厚,住宅商业齐头并进。

在华润的业绩发布PPT和正式年报中会将商业项目分为2012年前开业的项目和2014年后开业的项目(2013年无开业项目),分别统计成熟项目的业绩表现及回报率,华润回报率的口径为Yield On Cost。

数据来源:华润置地2017年年报

华润商业的回报率表现高得有点出乎意料。2012年前开业的五个万象城、一个五彩城和一个北京凤凰广场2017年年总体回报率高达31.3%,相较于2016年上涨1.2个百分点。如果这还能勉强用年代早,地价低来解释。那2014年后开业的项目高达8.6%的回报率,就足以让人心悦诚服。8.6%与大悦城包含老项目在一起的整体回报率比肩,尽管2014年后开业的19个项目租金收益仅有2012年前开业的7个项目租金收益的65%。

综合来看,推算华润商业项目的整体回报率高达15%以上,这个回报率就像上海恒隆的日均租金一样,后无来者。之前对华润的固有印象为成本投入高、运营期费率管控弱。单从回报率看华润确实有任性的资本。

龙湖:后生可畏

相较于华润根正苗红的富二代形象,龙湖算是个凤凰男。作为近年迅速崛起的商业地产企业代表,龙湖之前一直偏安西南一隅,至2014年年底北京长楹天街开业才算真正开始全国化布局。其后一路高歌猛进,近年更是重仓华东,至2017年年底已开业26座商场。

地价成本一直在计算回报率的分母中起着举足轻重作用,发力晚意味着错失了商业低地价的黄金周期。但好在龙湖一向以财务稳健著称,且住宅产品同样在市场上名头响亮,即使是在地价高于房价的华东市场,龙湖还是能以七八千的楼面价拿商业用地,维持了地价成本的合理性,再加上重庆出身地产企业与身俱来的优秀成本管控能力,龙湖购物中心总体回报率如同其企业风格一样很稳健。

数据来源:中金公司研究报告:《龙湖地产:四主航道齐发力,成就内房“新鸿基”》

龙湖内部有一个Yield to Cost的概念,与华润Yield On Cost的概念类同。2017年龙湖26座商场租金收益25.5亿元,NPI回报率6.3%。这个回报率是本文三家企业中最低的,但考虑到龙湖项目中新项目比重高,还算可圈可点。如果盘点有完整年度租金收益购物中心的平均租金(2016年12月31日前开业的项目),龙湖2017年平均租金为3.27元,相较于华润4.55元和大悦城约5.5元的平均租金,差距还较大。但好在龙湖运营期成本费率管控较好,加上租金增长预期,未来回报率可期。

大悦城:任重道远

相较于前两家商业、住宅并进的模式,大悦城是三家企业中主营业务更聚焦于商业,也更“重”的企业。缺少住宅支撑,意味着无法做持有物业和销售物业间的成本分摊,分母中地价成本更加不可控。但好在大悦城公开市场拿地很少,拓展多以收并购、合作或者内部资源整合居多,当然这也客观限制了大悦城的发展速度。

数据来源:大悦城地产2017年年报

2016年大悦城Ebitda Yield

图片来源:大悦城地产2016年年报

相较于龙湖和华润,大悦城持有规模和开业数量均较少。目前含长风大悦城在内,大悦城共持有8个开业的大悦城购物中心。2017年大悦城购物中心租金收入23亿元,整体Ebitda Yield 8.6%,高于龙湖,低于华润,属于市场中上水平,但大悦城的平均租金执三家之牛耳,且多位于一线城市和强二线城市核心地段。

大悦城总体Ebitda Yield虽算不上一枝独秀,但也名列前茅,但各项目表现差距较大。北京两个店王,开业最早的西单项目回报率高达20以上,第二个项目朝阳项目回报率也超过10%,但与朝阳大悦城同期开业的沈阳大悦城表现则差强人意,看前图2016年Yield应该不到5%,推算2017年Yield应该在6%-7%之间。静安大悦城和烟台大悦城的回报相较于北京项目更加判若云泥,回报率仅在3%左右。

总结

衡量一个项目投资回报率是否达标的一个重要指标是是否能够正杠杆退出,作为重要退出途径的大陆类REITs目前的平均票面利率在5.5%左右,考虑到利息覆盖倍数和发行成本等因素,商场一般要做到6%的Yield才能实现正杠杆退出。

以上所列三家企业回报率均超过Reits要求,但需注意这三家是行业里顶级水平的代表,行业内大量的购物中心回报率均远低于6%。我们讨论Reits经常会说国家没有开放政策、税收没有优惠,但我们经常忽略决定能否退出的核心问题是资产本身的质量。栽得梧桐引凤凰,连梧桐苗都不算,担心啥凤凰能不能飞。

(来源:购物中心资产管理)

华润龙湖大悦城投资回报率 分享至: 0 发表评论

登录 | 注册

评论 加载更多 你可能会喜欢:

苏果睢宁八一路店被选为徐州食品快检首批推行单位和样板店

解读中国连锁百强榜:小镇青年的进攻和网红崛起

华润万家济南大众广场店将停业 半个月内山东关两店

2017年连锁百强出炉:“反阿里联盟”阵营在扩大

2017年中国快速消费品连锁百强 华润万家居

华润万家乐购携宝洁飘柔等掀起低价风暴

BAIDU_CLB_fillSlot("4382797"); 数据

分化时代的百货业思考

2017本土上市服饰品牌业绩PK 20家谁挣的最多? 报告称:2020年跨境电商交易将超12万亿 中国零售业4月增长创年内新低 在线市场面临失速 小米手机Q1海外市场出货量创新高 欧洲增长率超999% 潘多拉一季度业绩同比持平 中国市场增长乏力 女装服企一季度业绩盘点:太平鸟等营收净利双升 唯品会Q1营收199亿 与腾讯、京东合作进入战略落地期 亚马逊毛利润猛增70亿美元 超五大零售商增幅总和 BAIDU_CLB_fillSlot("4383469"); 新闻24小时关注榜 14家超市上市企业未来的战略规划是这样的 安徽迎来首家外资品牌便利店 中商罗森入驻合肥 咖啡也玩“二选一”?瑞幸指责星巴克涉嫌垄断 唯品会Q1营收199亿 与腾讯、京东合作进入战略落地期 北京日报批罗永浩“精日”:你的三观被锤子砸碎了吗? 科沃斯上市拟融资7.5亿 招股书里透露了这些秘密 利群徐恭藻公开收购乐天细节:为何要收购?如何操盘? 2018最新综合电商APP前十强:哪些企业上榜? 五张手绘图,为你彻底揭示新零售的奥秘 步步高牵手腾讯京东探索智慧零售 付款只需刷一下脸

回到顶部

//返回顶层按钮 $('#goTop').click(function () { $("html,body").animate({ scrollTop: 0 }, 500); }); $(document).on('scroll', function () { var wheight = $(window).height(), //浏览器窗口高度 height = $(document).height(), //文档高度 current = $('body').scrollTop() || $('html').scrollTop(), //滚动高度 iconbottom = height - current - (wheight - 40); //图标距离底下的高度 //滚动到右侧栏下边空白部分的时候显示 var rh = $('.content_right').height() + $('.content_right').offset().top - wheight + 60; if (current > rh) { $('#goTop').addClass('show'); } else { $('#goTop').removeClass('show'); } //距离底下407px时固定 if (iconbottom   

    (来自)

    凡本网注明稿件来自“易铺网”的所有文字、图片稿件,版权均属易铺网新闻频道所有,任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站,使用时必须注明稿件来源:易铺网,违者本网将依法追究责任。


  • 万宝龙

    万宝龙

    业态:钟表  
    拓展区域:全国
    开店方式:独立经营

  • 上海东方商厦

    上海东方商厦

    业态:百货  
    拓展区域:华东区域
    开店方式:独立经营

易铺行业门户作为专业商业地产行业信息平台,提供商业地产新闻资讯、商业地产招商商业地产规划设计 、商业地产O2O软件开发 、商业地产大数据分析商业地产策划等信息
易铺网yipu.com.cn