全家便利董事长:台湾需要什么样的购物中心?_购物中心-商业品牌_易铺网_中国商业地产行业门户_中国商业地产网_易铺中国

全家便利董事长:台湾需要什么样的购物中心?

2005-08-31 yipu.com.cn易铺网 编辑:潘进丁 字号:

[导语] 台湾零售市场不大而复杂,大型购物中心此刻似乎正进入一个问题与机会并存的阶段。大、小,都会或郊区,或许都不是最重要的问题,有没有特色与个性,才是关键。 从最早的台茂开始,台湾购物中心迄今约仅五年的历史,总计购物中心家数不超过十家,各家的经营之路都相当辛苦,号称...

  台湾零售市场不大而复杂,大型购物中心此刻似乎正进入一个问题与机会并存的阶段。大、小,都会或郊区,或许都不是最重要的问题,有没有特色与个性,才是关键。 

  从最早的台茂开始,台湾购物中心迄今约仅五年的历史,总计购物中心家数不超过十家,各家的经营之路都相当辛苦,号称亚洲最大的新竹风城购物中心,日前发生财务危机,惊动零售业界。 

  小区型购物中心 发展快速 

  不久前,家乐福在内湖仓储批发专用区,结合许多专门店以及自己的量贩卖场,成立了一家类似小区型购物中心的商场。在日本,这种被定位为NSC(Neighborhood Shopping center)的购物中心,正快速增加,成为近几年购物中心产业发展的主流之一。 

  过去台湾购物中心主要走美国路线,即大型化发展,而且多设在非都会区。十多年前,我曾代表禾丰集团,与亚洲各大零售集团代表,赴美考察具代表性的购物中心。 

  一路看下来,美国购物中心大致可归纳为“吃喝玩乐买”一次购足的超大型;结合精品专卖店与餐饮的精致型;购买频率高、平价化的区域型购物中心等三种。 

  十多年下来,美国购物中心也不断改变精进,但大致不脱开发与营运专业分工,各有所长、各职所司的发展形态,所以每个购物中心的招商组合,都会因应商圈特性而调整,和台湾购物中心开发与经营权多半不分、商店组合差异不大的情况很不相同。 

  台湾需要什么样的购物中心? 

  不仅如此,台湾的都市发展、人口结构、消费习性,与美国差别也很大。四处可见、接近性高的商店街,囊括各种专门店,营业时间又长,很难被美式的大型化郊区型购物中心取代。这应该也是购物中心在台湾鲜有成功案例的主因。 

  然而,这不表示购物中心在台湾没有机会,不妨看看日本的经验,从人口密度、都市发展及消费习性去深入思考,台湾究竟需要什么样的购物中心? 

  根据日本购物中心协会7月中发布的一项调查,2010年日本购物中心家数,可能由目前的2,660家增至4,000家。去年日本增加了62家购物中心,其中大部分是小区型购物中心,虽然区域性购物中心有愈来愈大的趋势,但不见得都成功。 

  日本Chain Store Age杂志7月号公布了最佳十大购物中心名单,其中小区性的小型购物中心,由于有地方特色、满足商圈消费需求,占比多达六成。相对的,表现最差的十大购物中心排名中,多半是都会型大型购物中心,可见“大不一定美”。有鉴于此,日本伊藤荣堂最近宣布,未来五年内,要盖60个NSC,由此也可看出,小区小型购物中心方兴未艾。 

  日本购物中心早期因竞争关系,都走美式大型化路线,一味比「大」,但投资及经营成本都太高,很难达到损益平衡,再加上近年来大型店(GMS)营运走下坡,业者纷纷转型开设新形态的购物中心,以贴近市场需求。 

  根据日本购物中心协会的区分,购物中心经营形态大致分为区域型购物中心(Regional Shopping Center,简称RSC )、郊区型购物中心(Community Shopping Center,简称CSC)、小区型购物中心(NSC)三种,其卖场面积、投资规模与腹地人口、店家数目、商店组合、开设地点、主力店业种,都有很大的差异。 

  规模比大 损益不易平衡 

  从投资规模和成本效益来看,小型、在地化的小区型购物中心,损益平衡点较低,投资风险低,成功机率也高。 

  该协会调查也指出,过去十年,日本购物中心店家的退租率高达七成,存活率只有三成,除了因营运不佳而退出,不敌竞争而遭淘汰的也不少。随着购物中心愈开愈多,精品和专门店选择进驻时,也更注意投资效益,聚客力强弱,是他们最大的考虑。 

  分析日本购物中心的成功关键,不外立地条件好、商店组合有特色、开发及营运成本低、专业分工(商场开发与营运各自独立,不致因开发费用过高,难以回收而拖累商场营运)。 

  日本大型店及购物中心业者,近几年来开始参考美国经验,朝专业分工方向转型,以永旺集团为例,旗下共有三家专营购物中心的企业,除AEON Mall、Diamondcity二个购物中心连锁品牌,还有一家洛克公司专门负责开发。 

  在美国盛行不衰的名牌畅货购物中心(Outlets),也成为日本购物中心取经的对象。日本人虽然崇尚精品名牌,但泡沫经济之前,Outlets在日本原来并非主流通路,规模也多半不大,其中最具代表性的是2000年中于东京郊区御殿场成立的Outlets。 

  经营Outlets,立地条件固然重要,但采购议价、招商能力与精品货源的质量、创新卖点与魅力等,都是成败关键。 

  有鉴于此,三菱地产和双日株式会社1999年引进美国有20年历史的CHELSEA资产集团的资金、品牌和技术,共同成立CHELSEA JAPAN,短短几年已在日本各地开设了六家PREMIUM OUT-LETS。 

  PREMIUM OUTLETS以集合全球知名精品品牌、商品质量俱佳、业种多元见长,服务和营销也一样嗄嗄叫,最重要的是,精品品牌会根据商场经营者在其它市场的成绩和口碑做为进驻的考虑,招商愈成功,聚客力也愈强,两者互为因果。 

  慎选经营方式 提高投资效益 

  若从日本Chain Store Age杂志揭露的SPAC协会针对日本去年新开购物中心的评价排名来看,CHELSEA JAPAN的策略是正确的,因为PREMIUM OUT-LETS就囊括了二名,分列第五和第九名,都属于区域型郊区商场,面积都不到2万平方米。 

  上述实例,或可提供台湾购物中心产业一些启示;即使购物中心在台湾尚未有明显成功案例,却不表示没有市场需求,问题在还没有摸索出合适的经营形态。 

  无论采取何种方式经营,购物中心毕竟是一种一次购足的商业设施聚落,和其它零售业一样,必须追求资本运转率及投资效益,要想尽快回收,商店组合必须很有特色,而且营业费用要低,聚客人潮多,效率才会好。 

  以永旺集团为例,已由大型店的本业延伸为购物中心专业开发经营集团,旗下不但有各式各样、大小不一的购物中心,甚至有些NSC不是靠其中的主力店如Jusco、Maxvalue超市等赚钱,而是靠招商及经营know-how获利。期待不久的将来,台湾也会有这样的专业公司出现。   

    (来自经济日报)

    凡本网注明稿件来自“易铺网”的所有文字、图片稿件,版权均属易铺网新闻频道所有,任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站,使用时必须注明稿件来源:易铺网,违者本网将依法追究责任。


  • 万宝龙

    万宝龙

    业态:钟表  
    拓展区域:全国
    开店方式:独立经营

  • 上海东方商厦

    上海东方商厦

    业态:百货  
    拓展区域:华东区域
    开店方式:独立经营

易铺行业门户作为专业商业地产行业信息平台,提供商业地产新闻资讯、商业地产招商商业地产规划设计 、商业地产O2O软件开发 、商业地产大数据分析商业地产策划等信息
易铺网yipu.com.cn