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电商摧毁了商业地产,却造就了物流地产的空前繁荣

目前我国物流地产供需缺口巨大,中国人均仓储面积仅为美国的1/12,租金也连续18个季度上涨,投资回报率已超过商业地产;但国内大部分市场份额被外资抢占,其中物流巨头普洛斯近年在利润率、回报率、物业投资收益等方面逐渐体现出对开发商的优势,国内物流地产投资机会已来临。

 

  一、宏观面:物流仓储需求高速增长

 

  1.电商时代全面崛起

 

  2009-2013年,中国线上零售总额的复合增长率为63%。2013年,国内线上零售总额达到1.85万亿元,高基数的背景下仍实现42%的增长率;网购规模已占社会消费品零售总额8%,同比上升1.7个百分点。

 

 

 


  目前线上购物者数量占比互联网用户约49%,占比总人口仅约22%。从中美数据对比来看,中国互联网和移动互联网渗透率分别为46%和37%,远低于美国的82%和68%。随着国内互联网和移动互联网技术的推广,以及经济结构转型的推进,未来线上消费规模的提升空间巨大。

 

 


  随着电商时代的崛起,国内快递业呈现爆发式的增长。以2011年的“双十一”事件为标志,规模以上的快递业务量连续三年增速超过50%。2013年国内快递业务量达到92亿件,实现62%的增速,创出国内历史新高;同期规模以上快递业务收入达到1,442亿元,同比增长37%。

 

 

 

 

  2.产业转移加速进行

 

  随着我国经济结构与产业结构调整推进,东部沿海地区产业向中西部地区转移步伐加快。2004-2014年全国中西部地区固定资产投资额占比从44%提升至53%,中部与西部地区的投资增速持续高于东部地区。2010年国务院发布《关于中西部地区承接产业转移的指导意见》,进一步在政策层面支持产业转移。东部制造业向中西部的转移大潮也催生了大量工业仓储需求。

 

 

 


  3.物流行业政策逐渐落地

 

  自2011年国务院颁布物流“国九条”(《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》)以来,促进物流业发展的政策和规划相继出台。2014年6月,李克强总理主持国务院会议通过《物流业发展中长期规划》,确定了农产品物流、制造业物流与供应链管理等12项重点工程,提出到2020年基本建立现代物流服务体系。

 

 

  《物流业发展中长期规划》主要内容包括:1、着力降低物流成本;2、推动物流企业规模化化;3、改善物流基础设施。近年中国物流成本居高不下,物流总费用占GDP的比重一直保持在17%-18%,远高于美国7%-8%的水平,因而间接影响国内企业的盈利能力。随着物流行业政策逐渐落地,现代物流业的发展有望进入新的阶段。

 


  4.仓储业投资规模持续扩大

 

  由于物流业需求持续高速增长,上游仓储业的投资规模不断攀升。2013年,国内仓储业的固定资产投资总额为4,201亿元,占比全国固定资产总额0.96%,同比提升0.1个百分点;2014年1-7月,仓储业累计投资额已实现2,598亿元,占比提升至1%。

 


  二、微观面:物流地产行业投资加速

 

  去年5月以来,包括互联网平台、物流运营、工业地产、保险基金等在内的各路资金开始大举进军中国物流业:(1)国内企业中,阿里巴巴投资千亿元于菜鸟网络建立自己的物流体系,万科在行业销售低迷下宣布进军物流地产;(2)海外企业中,澳洲的嘉民集团、美国的厚朴基金、凯雷投资、荷兰的汇盈资管等纷纷增资内地物流企业。

 

 

  在激烈的竞争环境下,电商对物流仓储的需求更为迫切与强烈。在终端议价能力较低的情况下,仓储规模的扩大将有助于电商企业:(1)增加物流节点提高运输效率;(2)产生规模效应降低运营成本;(3)提升服务质量增加客户粘性。

 


  仓储供需缺口巨大,租金回报率可观

 

  一、供求端:优质仓储供不应求

 

  随着中国国内个人消费增长,线上零售市场日趋成熟、电子商务不断升级发展,零售行业对优质物流仓储的需求将进一步提升。从微观面来看,电商的业务规模扩张速度越快,其对物流仓储需求体量也越大。

 

  (1)阿里巴巴联合银泰、复星、“三通一达”等企业于2013年5月宣布斥资1,000亿打造菜鸟网络平台,目前在天津和金华计划开工100万平米物流项目;

  (2)京东2014年1季度招股说明书披露使用的仓储面积达150万平米,上市后2014年2季度披露的面积就增至180万平米;

  (3)苏宁2012年末拥有物流仓仓储及相关配套面积约110万平米,2014年2季度披露的面积已达352万平米。

  (4)唯品会从2011年2季度到2014年1季度在全国范围内单向普洛斯一家就租赁了近30万平米的仓储用地,并计划于2016年达到70万平米。

 

 


  根据仓储协会和世邦魏理仕统计,截至2012年全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平米,而12家主要的全国性物流地产开发商开发的高标准仓储设施存量累计约1,300万平米,占比仅2%,因而供需缺口巨大。从中外数据对比来看,2014年美国人均仓储面积约5.06平米,中国人均仓储面积约0.41平米,仅是美国的1/12。

 


 

  此前相比房地产用地供应,政府出让工矿仓储土地的比例持续下降,主要原因在于:(1)物流用地价格偏低,土地财政收入有限;(2)仓储用地经济效益和税收贡献较少;(3)仓储业提供就业岗位相对较少。因而从供求端来看,目前物流地产市场呈现出供不应求的状态,推动仓储租金持续上升。

 

  三、价格端:网购发达城市仓储租金上涨趋势明显

 

  淘宝根据各城市网购成交、网购规模等数据综合发布全国网购城市50强。其中,杭州替代广州跃升为一线网购城市,苏州南京、宁波、温州、京华等长三角城市也进入网购发达城市之列。随着网购规模的扩大,优质物流仓储供不应求,推升各地仓储租金持续上涨。

 


  根据CBRE发布的全国主要城市物流仓储租金,2009-2013年租金复合增长率排名前5位的城市分别为:杭州(16.57%)、南京(14.94%)、宁波(12.49%)、成都(11.57%)、北京(9.21%)。租金涨幅与网购城市排名高度吻合,显示在网购需求催动下,仓储供需缺口对物流地产租金的推动作用。随着未来下游需求的持续释放,物流地产行业目前仍处朝阳阶段。

 

  四、利润端:优质仓储回报率超商业地产

 

  根据CBRE发布的报告,全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨,投资回报率已超过写字楼购物中心及高端住宅,跃居物业市场第一。以北京和上海两地为例,过去5年的房地产投资回报率表现为:物流设施>购物中心>写字楼>高端住宅。目前,普通的物流设施平均投资回报率达到6.5%-7%,优质仓储的回报率可以达到8%-11%。

 


  五、竞争格局:外资企业市场份额独大

 

  国内物流地产仍处起步阶段,但海外资金已提前布局市场。截至2014年3月,外资工业地产商持有的物业面积占比高达78%。其中,由新加坡主权基金控股的普洛斯持有全国760万平米的仓储物业面积,市场份额高达59%,已基本形成垄断格局。未来随着市场不断扩容,国内资金也将积极布局物流地产,中国企业有望凭借本土优势提高内资市场的份额。

 

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