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新型城镇化能不能救的了房地产?

标签: 城镇化


6月份,全国百城房价71城市下跌,房地产行业出现了明显的疲势,房地产市场可谓是风云变幻,“拐点论”、“崩盘论”随之出现,很多地方政府取消了限购政策,开始实施救市,但是似乎是无济于事。房地产前景到底那样?会不会在大势所趋之下崩盘?

但有专业人士又称,房地产还会有回暖的现象,因为十八届三种全会提出了全面深化改革和新兴城镇化的要求,也就是说城镇化是我国目前发展的一个重要的任务和方向。这就促使很多农民转向市民,城镇化会导致刚需住房需求量有所增加。那么在这种政策围殴背景的导向之下,城镇化会不会成为房地产行业的救世主?

城镇化没有想象中发展那么快

如果城镇化能够像预想中的持续,房地产确实会出现大量的刚需,和一定的发展潜力。城镇化对住宅的需求非常大,中国住宅目前难以满足城镇化的需求,房价可能会有一定的上涨。

但是事实并非如此,我可来看国家统计局公布的一组数据: 2009--2013年,我国的城镇化率分别为46.6%、49.68% 、51.27%、52.57%、53.73%。城镇化年涨幅分别是:3.08%、1.59%、1.3%、1.16%。连续4年,中国城镇化的速度在明显放缓。

但是我们从美国、韩国、日本等发达国家来看,城镇化率都是快速发展到70%以上,房地产市场的需求才逐渐放缓,为什么中国城镇化率未到70%涨幅就放缓?

因为,仅2012年一年,我国15-59岁的劳动年龄人口的绝对数量减少了345万人,劳动年龄人口总量下降,说明了什么?这意味着青年人需要抚养的老年人、未成年人总数比重上升,使得中国经济过去赖以快速增长的人口红利窗口加快关闭,两极分化严重促使劳动力短缺的情况会日益严重。未来可转移到城镇的农村劳动力越来越少;随着经济增速放缓,城镇吸纳就业和接受人口转移空间自然而然的就变窄了。

其次,救市中国的户籍制度影响,目前全国按户籍人口计算的城镇化率不到40%,与实际在城市居住人口相比,拥有城市户籍的人口会减少约2亿人,而出现这一差距的主要原因是房地产的价格过高。也就是说高房价也反倒是影响城镇化发展缓慢的重要原因。

因为房地产的价格过高,进城务工的一些人因为实际需求巨大,价格过高下又无力购买,也成为了成为目前房地产市场的主要矛盾。进城不买房或买不起房,离乡不弃土,成为大多数农民的现实选择,所以城镇化对房地产市场的拉动作用自然受到了限制。

城镇化和促使房价上涨无关

就我国的经济背景和社会形势来看,房价严重制约了城镇化的发展,因此我国推行和号召城镇化其实并不需要高房价,反而要抑制房价过高或者上涨。

城镇化,其实就是农民的市民化,即农民转化为城镇居民的过程。农民工的收入不高,其收入水平决定了他们没有能力购买一、二线城市的房子,因而这些城市的高房价和城镇化无关。与之相反,县城和县以下的小城镇由于房价较低,更适合农民置业,但这些地区大多经济发展水平较低,缺乏广泛吸纳就业的产业基础和市场环境。这种结构性矛盾是我国城镇化过程中的一个突出问题,也是制约我国真实城镇化率提升的重要因素。

综合来看,以城镇化带来的新增城镇人口为依据来估算住房需求增量,其实是一些房地产企业高估需求增量的一种表现。因为在新增城镇人口中,有两部分人口是由农村城镇化过程中的乡镇行政区划调整带来的。第一,原来的乡变更为建制镇或撤乡并镇;第二,原来城镇所辖行政区域扩大。在这两种情况下,农村人口被自然划转为城镇人口,而这些农村人口原来就有住房,并不会带来城镇住宅需求的增加。据有关数据统计,这两部分人口约占新增城镇人口的40%。所以说,城镇化对中国房地产市场和高房价的推动作用被人为夸大了。

就目前国家对房地产行业的调整来说,他是有利的,可以在一定程度上扭转中国经济地产化和金融资源配置的地产化倾向,促进实体经济发展;可以治理产能过剩,促进产业结构优化和经济转型;还有利于减轻居民购房负担,促进消费,降低金融风险,维护国家金融安全,矫正地方政府行为,终结土地财政。

房地产并不会因城镇化的趋势而回暖或者上涨,国家也不会因为城镇化而停止对房地产行业的调整力度,所以城镇化救不了房地产。

也许有人又会说,房地产市场的调整,会降低对宏观经济的负面影响,但是,相信政府该应该有一定的政策储备,并且会根据未来房地产市场发展态势在需要时及时出台。(科技新发现 康斯坦丁/文)

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