透析2014写字楼市场 破局2015

2015-01-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 金廊沿线涌现了大量的高标准写字楼,写字楼产品品质大幅度提升,但市场亦呈现了供过于求的局面。…写字楼由单体楼转为综合体发展,开发商调整写字楼产品形态,错开入市时机 综合分析,未来写字楼的发展会有两大趋势:…...

• 据2014年中国商务写字楼指数显示,沈阳在全国16座大中型城市中处于第三至五类城市,高端写字楼市场发展前景喜忧参半;

• 2014年沈阳甲级写字楼市场供应量大,空置率不断攀升,同期、同质产品中如何差异化竞争,将成为写字楼发展的主旋律;

• 预期沈阳写字楼开发将由单体楼趋向综合体;开发商亦将调整写字楼产品形态或延长开发周期,错开入市时机,以期降低供应加大的影响。

2015年1月21日,沈阳:全球领先的房地产服务营运商DTZ戴德梁行今日举办“透析2014写字楼市场破局2015”发布会,总结2014年沈阳写字楼市场的发展情况,并展望未来走势。

中国商务写字楼指数──中国多数城市高端写字楼租赁市场进入了租赁平稳期

“中国商务写字楼指数”是由中国房地产业协会发布的我国商务写字楼的专业指数。该指数由DTZ戴德梁行作为技术支持,与中国房协商业旅游地产专业委员会共同研究建立,基于对中国16个大中城市高端写字楼市场的深入调查和研究,综合市场租金、需求及未来供应等因素进行分析,通过基础数据的测评,给中国16个主要大中城市的写字楼市场打分,这个分值所反映的就是该城市写字楼市场的活跃程度及竞争力。

根据“中国商务写字楼指数” 的结果, 16个城市的写字楼市场还可通过特征归类,每类城市拥有接近的分值和相似的市场表现,进而分为六类城市。其中,一类城市最活跃强劲,二类城市趋势平稳,三至五类城市敏感度较高,六类城市则相对活跃度较低。

据DTZ戴德梁行的数字显示,沈阳位于三至五类城市之中,这些城市大部分属国内二线城市,市场潜在需求量较为稳定。随着新增项目不断落成,业主优惠幅度加大,但租户谨慎扩张,自2012年以来,包括沈阳在内的中国所有高端写字楼市场每年的新增供应量均已超过吸纳量,形成供过于求的局面。

沈阳甲级写字楼市场现已进入集中供应、品质竞争的蜕变阶段

2000至2004年为沈阳甲级写字楼市场的起步阶段,写字楼选址主要集中在中街和太原街两大传统商圈,在产品使用功能和配套上仅仅是为了满足办公的需求,由于此阶段的写字楼档次及形象感较差,逐渐已不能满足大型企业的办公需求,故在后期出现大规模空置状态。

2005至2008年,沈阳写字楼市场步入发展阶段,从供应量来看,这一时期的供应量有所下降,业主以去化前一阶段库存为主,此时的发展已从传统商圈向新兴商务区域发展,三好街等商圈逐渐出现并迅速发展,此时的产品档次有所提高。

随着城市的发展,沈阳甲级写字楼于2009年进入调整阶段,商务区已由城市核心区域向其他区域发展,但由于外围写字楼形象一般,配套设施、功能不够完善,进驻的企业以中小型企业和自主创业的企业为主。

2011年,华润大厦开创了沈阳顶级写字楼项目的先河,成为沈阳写字楼的标杆项目,此时五里河商务区也已经成为沈阳高端写字间的聚集地。另外,随着品牌开发商及外资开发商中汇广场、恒隆广场、嘉里中心等纷纷进入沈阳,金廊沿线涌现了大量的高标准写字楼,写字楼产品品质大幅度提升,但市场亦呈现了供过于求的局面。

2014年:沈阳甲级写字楼市场供应量大,空置率不断攀升

2014年沈阳租赁型甲级写字楼集中入市,新增供应达24.8万平方米,大量的新增供应拉高了沈阳甲级写字楼的平均空置率,截至2014年第四季度,空置率已达到37.8%。租金方面,受经济环境及大量的新增供应影响,租金自2014年第二季度即开始呈现下降趋势,截至2014年底,沈阳甲级写字楼租金已降至每月每平方米111.2元。

写字楼租户行业吸纳量方面,金融业依旧为甲级租赁型写字楼市场上表现较活跃的行业,受整体房地产市场低迷影响,房地产业受到较大冲击;而伴随沈阳产业结构的调整,专业服务业迅速发展,扩张较为明显。

DTZ戴德梁行预期金融及衍生行业将依旧是今年租户市场的主流,且以财富类公司承租能力最强,并有强劲的扩张势头;受到国家政策影响,国企的租赁需求紧缩,民营企业需求将有所上升。2014年销售型甲级写字楼产品需求基本保持稳定,大面积供应量使得空置率被推高,截至2014年,空置率约39%,售价近每平方米16,000元。

据DTZ戴德梁行统计,未来五年沈阳甲级写字楼的潜在供应量将会超240万平方米,北站、市府及五里河商圈依旧为未来供应主力,其中,销售型写字楼占比较大,部分项目采用租售结合的模式。如此巨大的供应量,必将出现同期、同质产品,如何差异化竞争将成为写字楼未来发展的主旋律。

未来趋势:写字楼由单体楼转为综合体发展,开发商调整写字楼产品形态,错开入市时机

综合分析,未来写字楼的发展会有两大趋势:一是由单体楼向综合体或综合配套完善转化,在转换的过程中重点升级的几个要素包括环保节能、生态空间、物业管理、硬件升级等;二是调整写字楼产品形态,或延长开发周期、错开入市时机。未来沈阳甲级写字楼供应量大,供应产品品质高,竞争激烈,沈阳写字楼市场吸纳与未来供应的矛盾,将影响部分开发商的决策,预计部分写字楼产品将调整为其他具备商业用地性质的产品,如SOHO公寓等。

DTZ戴德梁行沈阳公司策略发展顾问部主管毕大为总结道:“产品打造能否成功,须充分考虑写字楼成功运作的三大要素,就是天时、地利、人和:天时——时机把握,面对巨大同质化产品集中供应时,须掌握好节点信息,选择最佳入市时机,为项目争取良好开端,确立市场占位;地利——布局掌控,充分了解项目产品与区域规划丶交通配套发展趋势之间的关系,以最佳布局形态展现,争取更多市场机会;人和——运作把控,从项目开发到项目营销策略、客户拓展与后期运营,层层把关,全面掌控项目进程,一座优质的写字楼方可超越众多竞品项目,立于不败之地。”

  

    (来自搜房网)

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