2014中国商业不动产思想盛典直播:万科集团高级副总裁毛大庆分享运营与资本

2015-02-01 yipu.com.cn易铺网 编辑:商业不动产思想盛 字号:

[导语] 万科集团高级副总裁,万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长毛大庆出席“2014中国商业不动产思想盛典”并讲演主题:运营与资本...

2014中国商业不动产思想盛典网络直播(五) 
 
   2015年1月31日-2月1日,由亚太不动产学院、亚太商业不动产投资管理有限公司、亚泰合盛(北京)投资管理有限公司联合举办的“2014中国商业不动产思想盛典”在北京千禧大酒店举行。万科集团高级副总裁,万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长毛大庆出席并讲演主题:《运营与资本》。
   
 亚太商业不动产学院院长:朱凌波
朱凌波:  大家下午好!
    今天下午第一位讲演是万科集团高级副总裁,万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长毛大庆。有请!
万科集团高级副总裁,万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长毛大庆
万科集团高级副总裁,万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长毛大庆

    毛大庆:朱老师每次都让我来分享一些关于话题,我发现越来越难讲,越来越不知道讲什么,今年我推辞了他好几次,好象不知道讲什么好,现在参加这种规模的讲房地产的论坛的主题演讲,今年是唯一的一次,前面都没做过。今年我在公开场合的演讲,基本上是讲跑马拉松的体会和心得,现在在外面所有的公开演讲都以讲马拉松为主,基本上不太讲房地产了。今天想了很长时间,朱老师给我提了一些题目,让我讲商业地产,商业地产实在没有太多要讲的,除非介绍一下两个商场是怎么开业的,在座又有很多专家,又没有太大的必要。后来让我介绍一下万科的合伙人制度,万科的合伙人制度我们也在探索,也没有完全成形,也没有什么可讲的。讲什么好呢?我就豁出去了,讲一下房地产的趋势问题,房地产的趋势一般都是任志强讲的,现在他退休了,现在偶尔我也讲一讲。

    这个问题讲起来很大,时间真的不够,我也做了一个报告,跟大家说一下。这个报告里面有一些页数,有一些页面比较敏感,有一些数据不宜公开。刚才我跟几位老总讲了,我们也学一学日本人,我参加过日本人的论坛,日本演讲人要求听众不要拍照,不要发在公众媒体、自媒体上,日本人非常讲这方面的规矩,如果各位还希望以后听到我的演讲,就不要拍这个PPT,因为这个报告我能拿来有一定的风险,你们也知道2014年我有一段时间非常的热闹,几乎全世界的媒体都在说。我们有一个媒体的舆情监控,1900多个媒体全文刊载了我的内部讲话,这个内部讲话甚至到了中央最高的领导人那儿,讲话里面其实也没有什么不该讲的,但是这个事情事出于一个不该的事情,是一个很内部的讲话,领导要求要放开讲,大胆的讲,讲干货,讲自己的感受,我确实讲了很多自己的感受。被在场的一个人全程录音,回去为了让自媒体迅速的有粉丝就挂了出来,于是乎为1900多个国内外媒体报道还不算,还起了900多种非常刺激的标题,套在一个文章上。

    跟大家讲几个比较直白的东西,2015年看全国的房地产市场,大概有几个判断。

    一是今年首要的问题仍然在于去库存,上至中央,下到各地方政府,保护人房地产企业都普遍认同和感受的问题。今年的库存压力巨大,一方面中国处在经济增速的换档期,前期刺激政策的消化期,经济结构的阵痛期,“三期叠加”经济总体的下行趋势仍然很明确。

    二是由于最近五年土地出让的量急速的增长,导致整个国家的建设总量,特别是住房的供应总量处再一个42.5%的斜率上。在过去的三年历,劳动力人口在下降,老龄化的问题在逐步的到来,20—29岁的家庭人口在以11%的速度下滑,15—60岁的人口也在以7.4%的速度在下滑,整体来讲劳动力人口跟婚龄人口都处在快速的下行通道里面。
    应该说有一个基本结论,中国房价盲目的上涨时代已经宣告结束。2014年的市场,应该是顺应了这样一个背景,出现了种种的变局,无论是商业地产还是从事各种房地产开发的人士,都卷在了这样一个变化当中。大量的人是不习惯的,还等待政府救市,等待新的政策出现,不幸的是什么也没有出现。2014年12月份,中国70个大中城市中价格下降明显下降的有66个,只有郑州武汉、赣州三个城市房价相对持平,深圳是唯一房价上涨的城市。北京怎么没上涨呢?北京实际上上涨的时间没到,北京上涨的时间应该是今年和明年。过去几年在途土地还有大量的没有开工,这里面库存的供应过剩的现象仍然在大部分城市里面存在着即将到来的和已经感受的危险和问题,库存目前集中在三、四线城市,根据我们初步的测算,目前全国没有开工和开工没有拿预售证的住宅用地,平均还可以供应3.9年,其中东北、山东的城市和中西部的三、四线很多城市接近五年,就是在售和土地出让未拿预售证、未开工的全部加在一起可以供应五年左右。这些库存压力比较大的城市,普遍特点是人口缺乏吸引力的城市,人口外流的城市,新增人口基其少的城市。这些城市未来在相当长一段时间内只能通过减开工的方式来消化库存,否则危险还是很大的。

    未来商业地产的过剩也是不容乐观的,过去五年,上一届政府强调控下,住宅调控成了国家大的强调控情况下,出现了大量的商住、商办、商业地产的用地,这样的情况下,出现了很多城市大量的商业地产,实际上缺乏理性研究的,这些城市的商业地产有多少真的是有需要的,是不是超越了城市的消纳能力。商业地产最大的问题有两个:第一它不是刚性的需求;住宅买了可以住,可以传给儿子、孙子,大量的商业地产其实是城市配套服务功能,它是变量的东西。第二个最大的问题就是金融和资金链的配套问题,这个问题到今天也没有很好的解决。在这两个问题的状态下,这么大量的商业地产的出现,使得今天实际上商业地产的过剩远远不会比住宅的状态好多少。今天我们不点城市的名字,但是我们知道若干个大的省会城市这个问题已经非常严重了。在有统计数字的40个大中城市里面,13个城市过去五年供应商办用地的建筑面积人均达到了10—15平方米以上,新增量的水平超过了服务业极其发达的美国的人均存量水平。加上电商和新经济结构的出现,对办公面积的需求越来越紧缩,效率越来越提升,包括办公和创业企业对于办公注册地整合的各种政策的出现,最近大家注意到李克强在国务院常务会议上专门研究了创客咖啡,创客空间的推进问题,这个问题会进一步给写字楼带来新的压力。大家觉得这个事儿跟写字楼有什么关系?实际上对写字楼是利空的。实际上商业地产的冲击面临着电商,面临着新经济结构的出现,面临着更多的给企业提供办公场所、注册场所种类的出现,包括实体经济仍然处在一个不明确的状态下,商业地产过剩的问题其实更加严重,比住宅来的还可怕。

    从宏观来讲,国家已经在心理按摩的前提下,接受低于7.5%的增速,包括会慢慢低于7%的增速。地方政府的压力仍然越来越大,加大清理地方债务、转化力度,包括投资将会由中央政府市财政承担,这里面实际利率的提升,因为油价大幅的下跌带动物价下行,实际利率的升高。2015年在财政政策上,降息仍然会是一个大概率发生的事情。
    今年各地的房价普遍在回调,土地出让价仍然在不断地攀升,也就是说实际上这16个城市(PPT)就是所谓经常讲的70个大中城市里面是人口吸引力比较强的城市,这些城市的房价仍然缺乏上涨的支持,但是这些城市的地价仍然在不断地上涨。去年四季度地价、房价大幅的提升,地价房价比标志着什么?无论房价涨不涨,地价还在涨,这个问题实际上对未来的去库存和未来的金融潜在风险埋下深深的伏笔,这里面最严重的就是北京和上海,现在北京已经明确的进入到6万元时代,就这么来的,未来有一个明显的脱钩和脱节的情况出现。棚改和营改增是今年两个热词,棚户区改造是今年拉动投资,让中央财政向地方流动的重要的渠道和说法。各地的房地产出现疲态的情况下,中央政府今年在房地产和固定资产投资上,包括相关联的基本建设投资上都包括棚改。最近我连续走访了十个城市,跟各地的政府市长、书记在交流的时候,可以看到过去这些城市,在过去这些年虽然房地产很热门,但是棚改实际上很滞后,很多城市中心区还有大量的棚改没完成。在这样的过程中,今年又拉动投资,又不想简单的拉动房地产的房价,或者说拉动房价也没有用,怎么办呢?今年中央政府会通过国开行这样的渠道向地方政府投资做棚改,棚改可以达到一石多鸟的状态,提升城市的管理水平、提升老百姓对生活的满意度,幸福感、提升政府投资的强度和能力,一部分拉动房地产相关的下游,包括水泥、钢材,相应的建材行业等等,所以棚改将是今年重要的热门词。

    营改增将推到方方面面的行业,虽然没有谈房地产,但是对房地产的影响巨大。2014年启动营改增的行业如交通、电信会受到比较严重的冲击,企业利润直接减少到8—15%,2013年开始营改增后的交通运输行业相应的成本会上升到60—120%,房地产的营改增将提高房地产企业更高的税收负担。目前的市场形势下,这部分成本很难向房价传导,就会逼迫房地产企业在未来拿地的时候会有更多的考虑,拿地时要有自律和自控。未来是不是敢于花很高的价钱拿很贵的地,营改增会是非常重要的影响因素。这里面如果有房地产企业的老总,一定要培养几个懂得营改增的财务人员,你们回去好好问财务人员,你们懂不懂营改增,如果不懂去学,再不懂去招一个,如果到营改增到来的时候,不知道的时候你们将会面临着灭顶之灾。

    短期趋势:总体来说,行业的传统指标并没有出现显著的恶化,无论是租金回报率和到100平米的房价售价,目前并没有出现显著的恶化。如果讨论北京、上海这样的城市,显然售价和居民可支配收入之比还在进一步的恶化,我是指全国的普遍情况并没有出现严重的恶化,因为好多城市房价根本就涨不动了,还在往下调,所以根本谈不上进一步恶化。
    居民部门的杠杆率也比较低,实际上处在一个相当低的水平上,这跟贷款利率过高,银行对房地产金融风险的管控有关系。

    结构性的拐点,明确说应该说已经到来了。供给持续超出需求,这已经是一个不争的事实。这里面有一个错配的问题,是现在比较明显的现象,错配在一线城市是极度严重的。举个北京的例子,在2012年的8月份之后到2015年1月份,目前北京市一共出让了72块高价地,平均楼面地价超过了2.5万元。平均楼面地价和房价的关系不知道大家是否会计算,这72块地,楼面地价拍卖价超过2.5万之后,加上相应的税费、基础设施配套费和资本化利息等等,到一般平均按照开发商的开盘节奏,我们以平均9个月为行业普遍标准的话,按照这个时间成本,2.5万元应该说已经基本接近4万了,这里面还不包括中间一部分开发企业是借的比较贵的钱,比方说14%、16%的利息的钱。加上建安成本、管理提费等等,这样的房子进入市场轻易就是6万,所以北京有72块土地的销售型的产品,无论是住宅、写字楼、商改住,在楼面售价进入市场的时候就是以6万块钱为起始,这6万块钱的方自在北京要出现多少个和多少次的销售呢?一共大概要出现130次预售证,也就是130次开盘,房价就在6万块以上,有的到12万、15万的都有。北京市3000万一套的房子,按照北京市过去五年的历史记载,一年的去化能力是300套,在不反腐的情况下。每平米5万块钱售价的住宅和商品房,每年的最高去化能力是7600多套,按照5万套对7600多套来算一下,大概也需要6年多的时间,这还不包括还没有出让的土地和正在开发的超过这样售价的房子。这样的市场就是错配的市场,实际上想在北京买房的人仍然很多,但是供应的主流产品使得他们远远买不上房子,这就是错配的问题,错配仍然是市场上很大的风险的标志。

    投资性需求被减弱来源于海外投资,很多家庭把资产配置转向海外,实际利率由负转正,多地房价趋平,租金回报低,房地产投资价值下降。汇率升值预期发生改变,通胀压力大为降低,房地产税渐行渐近,增加持有成本,包括反腐等等因素,导致投资性的需求支持因素在逐渐的去化。居民理财的金融结构也在发生变化,随着理财产品回报变化的趋势,包括最近股市的变化,使得对于房产和不动产的投资刚性需求和支持因素在减弱。另外,还有家庭年龄段的变化。

    建设活动规模达到高位后进入调整:在2013年进入平稳,到2014年进入调整期,进入走弱的阶段。包括房地产行业和建筑行业的增加值占GDP的比重等等,实际上都是在逐渐下行的趋势。过度的建设导致库存的高起,社会总库存现在相当的大,这样的事情在很多城市已经出现了非常明显的征兆和特征,现在已经非常困难了。

    改善性需求有多大?改善性需求一直存在,而且改善性需求会成为未来房地产住房需求里面的主要部分。刚性需求是主要部分,实际上刚性需求经历一个过程之后慢慢会进入下行,改善性需求在未来会占有比较重要的位置,而且会持续性存在。改善性需求基本上是衡量的,不会是突然增长的变量,所以改善性需求在很多城市里面,也就改善一到两次,很难有多次改善,在北京原来有多次改善,现在随着房价的高起改善的周期越来越长。改善性需求可以测算出来,140—220万套,每年大概有80万套改善性需求的增长。

    未来趋势1:部分城市过剩已不可逆转。

    对于高库存、人口流出的城市,其过剩属于不可逆转的长期现象,未来只能通过减开工,减投资的方法消化库存,在一个较低起点上再稳定或增长。库存压力较小、人口净流入的城市具有加开工、加投资的潜力,但这样的城市往往又存在地价虚高的问题。这两个问题交织在一起的情况下,可以有一个基本的结论,未来两在未来两、三年年内未来房地产开发投资的增速将面临持续的全面继续下滑的压力。

    未来趋势2:土地收入持续下降带来新的问题。

    土地出让收入继续下降,会对地方政府财政带来新的问题。经济低迷,税收减少的情况下,土地出让收入继续下降给地方政府的财政带来新的问题,今年是地方政府还债压力巨大的一年。

     房地产企业的转型,大家都在谈转型,有人说搞商业地产就是转型。我坚决反对商业地产是住宅地产的转型,我特别反对万科搞商业叫转型,应该向着一个新发现的不动产经营的方向去转。今天是谈商业地产的事儿,商业地产的问题过去在万科也做了两年,我有一些心得。商业地产这个行业会一直存在,而且一直有生命,但是不等同于购物中心、购物商场一直存在,一直生命,这两个概念不能等同。商业地产不等同于购物中心,也不等同于综合体,也不等同于百货。商业地产的存在要不断地放进去新的商业内容。而这个内容是EBITDA回报为核心诉求的内容。什么样的内容装进去是合理的商业地产的模式?所以,不存在万达的模式,也不存在凯德的模式,也不存在大悦城万象城的模式,那只是一种产品品类而已。真正商业地产的模式只有一个定律,就是EBITDA。透露万科自己研发的商业地产的模式。我们在广东、深圳、北京在做一个模式,我们想干一个经营性不动产。通过互联网的手段,在北京、广东做了一个教育奥特莱斯,通过移动互联网跟周围的社区和城市里的教育机构互动以后,帮他们配对,比方说这个地区的2000个孩子需要高中英语,需要中学数学,需要儿童美术,需要幼儿音乐,需要什么样的班。另外一端跟老师和教育机构发生关联,有多少个特级教师,多少退休老师,多少个学校愿意办幼儿英语,还是办美术,或者办什么培训。两个对位以后,用一个经营性不动产,1万平米的楼同时可以在里面办70多种门类的培训,只要你用数学逻辑算好,一间教室永远没有空的时候,永远在用,白天小孩儿上课,楼里做老年人的培训,做妈妈的培训,做家庭主妇的培训。我们叫做购买教育的购物中心,这是一种新型的商业模式,这个东西是谁创造的?可能是万科创造的,其实谁创造也没有什么意义。我只想通过这个模式告诉大家,商业地产业会不断地变异和革新,只有一件事儿是不变的就是EBITDA,所以我们不要老盯在购物中心和商场,实际上这都不是变革,只有EBITDA叫变革,做对了EBITDA商业地产就活了,做不对怎么挣扎也活不了。餐饮就挣钱吗?大量的餐饮现在也越来越不挣钱,餐饮的承租能力也在下降。

    中期趋势:房价——绝大多数国家争地区房价都出现过长期大涨。这些周期和倍数不比中国来的差,中国走过这样一个过程没有什么好奇怪的。在27个国家和地区共1046个样本年份数据中,1970年以来显示出现房价上涨过快的时间段共有61段,出现严重衰退的仅14段。所以从人类近半个世纪以来,房价大跌的概率远远低过房价上涨的概率,所以大家不用过于担心,有房子的人不用太害怕。

    房价走势—居民部门偿本付息能力、供需平衡情况是决定房价大涨后走势的关键因素。这两个数据大家一定要学习,研究房地产要学一些特别经典的房地产经济学的内容,偿本付息能力和供需问题是决定房价大长后走势的关键因素。这个报告没什么成绩,只不过我有团队,他们会特别搜集经济学的数字而已。这两个数据决定了房价大涨之后的走势,我们说供需平衡可以通过购买方所能支付的资金是否足以覆盖消化供应所需资金来衡量。看一下中国的情况,实际上中国的情况远远没有达到国际上曾经泡沫破灭的国家的那么危险的境地,所以我的结论是中国不存在房地产泡沫破灭的问题,只是局部过剩的问题。
    我国情况:居民部门偿本付息总体能力极强。

    我们一直通过金融的总体调控,国家的控制,包括银行的风险控制,总储蓄对利息的保障倍数为11倍,远远高于国际上1.5倍的安全边际。我们国家居民部门偿本付息总体能力上讲,根本不存在房地产大跌,或者房地产泡沫破灭的可能性。住房供应消化能力,目前尚处在安全水平,但是已经接近临界值了,这些数字前面已经谈到过。但是无论房价是否调整,都会出现开工的大幅下降,这已经是一个不争的事实,房价大涨之后实现平稳,住房新开工量最低点相比大涨期间最高点平均下降49%,年平均开工量相比涨期间平均开工量下跌15.9%。这是各个国家都普遍存在的规律,马上我们就会面临各个城市多地的开工量大幅下降的情况。

    我们要注意的问题,我国住房建设规模已创人类历史最高峰,当然我们人口也是最多的,总的住房建筑规模创人类历史的最高峰。千人建设套数是房地产里面非常重要的评价城市建设是否过量的一个因素,千人建设套数本世纪以来不断地攀升,从实际初的13左右,到2011年的28,现在很多城市已经超过了40,远远高于其他国家的历史峰值。
    部分二线城市千人建筑套数超30。28个二线城市,2000年基本低于15,2011年及近三年平均基本全部高于15。呼和浩特和商品住房开工已经明显处于泡沫状态,与鄂尔多斯不相上下。住房供应已由整体短缺过渡到结构性过剩。根据第六次全国人口普查数据,2010年我国计入集体户在内的住房成套率仅73.5%。未来住房建设量已经从高位开始回落,商业地产也出现了严重的过剩的情况,目前种种因素导致商业地产现在的过剩比住宅一点儿都不轻松。人均10平米是国际最上限的临界点。

    白银时代的机遇与挑战,一方面我们说城镇化远没有结束,中国家庭可投资的资金分配于住房的比例还处在合理的水平,杠杆也比较低,房价下跌的情况暂时不会出现,但是上涨的空间已经非常有限。

    我们看一下城市化率的53%,看起来好像还有很大的空间,实际上这个空间已经没有了。看一下城市户籍人口的53.7%,待在农村的人口有多少呢?如果待在农村的人口是46.3%的话,那这个数就对上了,那就没问题了。现在的问题是,城市化率53.7%,农村只有26.5%,中间有一段人没了,这段人在哪儿呢?其实这段人也在城市里待着,但是他们又不算城市人,又不算农村人,这一部分人是房地产的客户吗?这个问题恐怕每个人都可以回答。我的回答是,只有一少部分是,绝大部分都不是。所以,这样的城市化再往下的增长对房地产的增长有多大的推动力呢?没多少。而且还有一部分人要回去,昨天下午我们在另外一个论坛上谈到了一个词儿叫“少离老回”,农村很多人到城里去,到一定的年纪又跑回去了,这些人不是70个大中城市房地产的贡献力量,即使是也是保障房的需求,也不是商品房的需求,更不是北京6万块钱一平米的房子的需求。
    房地产建设与其他行业关系密切,对宏观经济的影响显然是很大的。说到这么多,房地产面临的困难和问题,有两个要素跟大家分析一下。

    一方面说政府要不要救房地产?政府出于经济稳定会考虑总体投资,但是不会考虑救房地产,考虑的是投资拉动,这个词儿还是要用的。但是投资什么、拉动什么?就是拉动受影响的重工业和基础工业。可不可以通过绕过房地产来拉动这些东西呢?可以。通过什么呢?通过必须的基本建设投入和必须的城市居民生活质量提升的因素来达到。比如说必须的基本建设,像高速公路、地铁,这些问题可能会在这两年大量的修,包括高铁等等。另外就是棚户区改造,这些问题都可以解决下游的受影响的行业的问题,但是不一定要救房地产,这是一个根本的考量。为什么不是这样?因为实际上前面刚才分析的去库存和大量的产能过剩还需要相当时间的去化,如果政府继续把1万亿、2万亿投入在这里,带来的问题是政府更大的问题而不是对未来有帮助,实际上投资又需要,所以要投资在那些地方,比如说棚户区改造。包括另外一些变异了的保障性住房的建设,这是政府要做的。

    第二方面政府要做的事情,也应该要做的事情就是把利率再进一步调整。利率实在是太高了,一个国家的利息占GDP的15%的时候,这个国家的经济一定是停滞的,就不走了。实际上,我们现在是在高位的,超过12、13%,这个有大量的可调整的空间,是可以下来的。西班牙经济搞到今天这样,利息也就1.5、1.6%,我们的利息7、8%是毫无道理的,利息的降低是很有可能。下一步是货币政策还是财政政策能够对经济有所帮助,我想可能更多的还是货币政策,而不是财政政策。而货币政策要投入的地方对于不动产,对于城市的建设恐怕就是棚户区改造跟重要的基本建设,而不是简单的住宅楼和商业地产。


    另外一方面,会把相当一部分资金投在创新科技和科技转化上。李克强会在国务院常务会议上专门讨论创客咖啡、WWW咖啡,你有车库我就有咖啡,你有厂房里面搞出来的东西,我就可以在一个小作坊里面搞出来东西。这就是说,中国要尽快的向科技创新的国家转化,希望尽快能弄出几个乔布斯和比尔盖茨这样的人来,总理都急的不行了,是不是有咖啡厅就能出来比尔盖茨我也不知道,但是这显然代表着政府的一种趋势和态度。我想,这些都值得我们去观察和了解。
    谈到商业地产,最后想跟大家说,实际上我们更需要观察国家大的经济指针和经济导向。另外,房地产的过剩问题,实际上也严重的存在在商业地产,我们不得不小心谨慎。商业地产千万不要再停留在购物中心、综合体和商场这些问题上,这些远远不是商业地产。

    谢谢大家!

朱凌波:感谢毛总的分享,从清华大学第一届总裁班到今天,毛总当时在凯德,这些年一直对学院和我本人非常大的支持,今天除了了他的感谢讲演,也感谢他对学院的支持,也感谢他对行业的贡献。毛总这几年越来越宏观,知名度、影响力越来越高了,我们给毛总发一个同学会的副会长和年度影响力人物的奖。 
  

    (来自中国商业不动产思想盛)

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