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2014中国商业不动产思想盛典直播:创新、运营与资本增值

2015-02-01 yipu.com.cn易铺网 编辑:中国商业不动产思 字号:

[导语] 商置资本有限公司助理董事方德昌出席并讲演主题:《创新、运营与资本增值》。...

2014中国商业不动产思想盛典网络直播(六)

  2015年1月31日-2月1日,由亚太不动产学院、亚太商业不动产投资管理有限公司、亚泰合盛(北京)投资管理有限公司联合举办的“2014中国商业不动产思想盛典”在北京千禧大酒店举行。商置资本有限公司助理董事方德昌出席并讲演主题:《创新、运营与资本增值》。
   
 亚太商业不动产学院院长:朱凌波
 
方德昌:尊敬的朱院长,亚太学院的各位专家、领导和同学们,大家下午好!
 
    这个题目本来是我们集团的首席运营官要跟大家分享,可惜前天身体不适,所以委托我来参加这个会,他也叮嘱我一定要好好跟大家分享,所以我也是临危授命。今天我把在工作过程中的一些体会跟大家做一个分享。
 
    资本运作的基本概念:资本运作支持商业地产的流通,首先商业地产需要从进入到退出的过程,实现商业地产资金的流通,最重要的因素就是流通性。现金是流通性最高,地产顾名思义叫流动产,由于灵动性的问题交易的费用比较高,还有政策的影响会限制流通性。
 
    资本的运作是要通过金融的工具,使得把不动产变成流动的资本,从而通过提高流动性来提高它的价值。商业地产的好处是有稳定的租金收入、持续经营的能力、未来成长的空间,这是它能够成为资本载体的重要因素。资本从建立,最主要是希望充分实现资金的融通,资源的整合,以及资产的增值。所以,中间的过程就需要资本的运作,资本运作是通过中间的各种金融工具的应用来实现资本的溢价,实现商业地产的可持续性的发展。
 
    商业地产资本运作的目的:拓宽融资渠道、拓宽退出渠道、做大企业
 
    拓宽融资渠道:主要是依靠项目资金密集的开发以及运营的投入来获取租金和运营收入。
 
    拓宽退出渠道:要依靠项目的退出使资产溢价,对发展商需要做大资产包,实现从项目盈利到企业盈利的过程。从做大到做强的转变。
 
    目的一:拓展融资渠道。从传统来说没有资本运作的融资渠道译本上依靠银行贷款和销售的回款,对于资本运作来说我们有很多的工具和手段,包括股权的融资,债权的融资。股权融资包括了IPO、增发、配股、私募股权的融资,以及战略合作。债权主要是银行开发贷、信托、可转换债券、公司债券。从现在的发展来说,过去依赖债权的融资会比较多,从目前跟各种金融机构接触的过程来看,我们相信股权的投资在不久的将来会成为融资的主流,融资的机构主要是在风险投资公司,以及私募股权基金公司。这里特别强调私募股权的融资,我建议在座的各位可以多多的关注基金的发展。私募股权融资的好处是基金伴随着企业一起成长,做大做强之后再通过上市,或者售出股权进行退出。应该说私募股权会在近几年是发展最快的融资渠道。
 
    目的二:拓宽退出渠道。作为商业地产来说要实现项目比较高的收益就必须进行溢价的退出,可以看到如果按照第一种方式预售可以取得比较低的资产的增值,如果通过运营,通过租赁管理,在3—5年之内提高项目的总体收益,使得项目进入成熟期,获取更大的增值收益,最重要的是提升估值的水平,实现项目价值的退出。在退出的渠道方面,资本运作目前有几种表现形式:资产并购、股权回购、IPO上市、REITs退出。REITs在国内还有一定的限制,但是我们相信未来政策一定会放开,对商业地产来讲会是长远的利好。
 
    目的三:做大商业地产。过去商业地产的发展主要还是内向型的发展模式,通过小量的投资逐步发展进行自我的积累,近几年我们需要借助外力,借助资源能力的增强,通过资本运作增大投资。
 
    CSP分享:引入私募股权基金—黑石集团。
 
    2013年我们引入了黑石,作为股权的商业合作。黑石是全球的一个投资基金,投资管理的中长期资金达到690亿美元,黑石为拥有最大的购物中心的集团之一,旗下资产遍布亚洲、亚洲和美国,总面积超过1.1亿平方米。黑石在房地产投资领域享有全球领先的地位,黑石房地产基金创立于1991年,是世界最大的房地产机会投资管理人。
 
    黑石对SCP起到了四方面的作用:一是有利于迅速扩大公司的资产规模;二是提升公司未来的估值;三是有利于SCP发挥资本平台的作用;四是后续资源支持上能够创造公司更大的价值。
 
    黑石的战略是“Buy it+Fix it+Sell it”。在2014年,也就是黑石入股SCP不到一年的时间,黑石就通过SCP这个平台对大连天津长沙武汉等9个城市,已经开业的购物中心的资产包进行了收购,总租赁面积62万余平米,完成收购后SCP将对这九个购物中心进行管理及商业提升,不到一年的时间迅速增大了资产包的规模。
 
    商业地产资本运作系统:
 
    一是以项目为本,项目越好越要注重资本管理。
 
    二是以金融为器作为落脚点,工具越多越强,体现的融资能力越强。
 
    三是以资本平台作为支撑点,平台越大,势力越大。
 
    项目为本体现在对项目的运营管理,商业地产项目必须要通过硬件和软件,包括在建筑、招商上能够实现稳定可靠的租金增长和稳定的现金流,从而使项目能够取得较高的净利润收益。以较低的资本化率,从而在市场上取得较高的估值,市场估值是资本市场形成合作的很重要的指标,通过优质的项目能够取得资本市场的青睐。
 
    运营管理与资产增值,运营管理是商业地产的核心内容,包括从前期的合作到后期的工作。从前期来说招商、推广、租赁、物业,最重要的作用就是要控制资本性的支出。所以,项目的估值是用收益÷投资成本,前期就是对投资成本的控制,投资成本越低投资回报率越高,后期在招商运营上,我们的目标一定是要提高租金的收入,并且控制资本性支出,后期有效运营管理控制的费用化率及租金收入。
 
    严谨的资产管理工具:SCP一般通过各种报表系统和数据模型对资产进行科学的管理。包括预算管理、项目预测、测算模型、长益报表、PCG(监控体系)、ACG(监控体系)。从而确保资产的保值增值。
 
    价格增长最重要。对商业管理来说,经常我们会考核租金,对资产管理来说关心的重点是投资收益和未来资产的增值。亿亿其PKI为NPI,投资回报率ROI等指标,及关键KPI的同店增长。
 
    最关键的公式是:V=NPI/r,其中V为资产价值Value,NPI为净物业收益,r为资本化率;NPI=总收入-运营费用。
 
    通过资本与管理的互动,通过大字本的杠杆,放大商业管理效率提升的价值,在资本市场获得溢价与循环。
 
    案例分享:杭州西溪印象城
 
   这个项目非常特殊,是在杭州西溪,是一个城郊项目。这个地块周边能够找到的住宅非常少,但是在3—5公里有非常密集的住宅,有一个比较好的特点是路对面是西溪湿地的三期,目前已经建成了。这样一个地块我们引入生态主题,定位是为杭州创造一个新的生活方式。建筑与环境的融合:在建筑和室内设计我们花了比较多的功夫,在整个建筑风格上强调环境和绿色的结合,利用退台、下沉广场、景观花园使得西溪湿地的自然景色能够跟购物中心融为一体。
 
    主题室内环境设计:室内用了春夏秋冬主题元素设计室内商场的特色。运营策略:以体验为切入点,在开业初我们做了动漫主题的展览,为整体商场的运营带来非常好的人气。经过运营,目前日客流量维持在3万人次,假日在5万人次的水平,整个销售保持了持续增长的态势。
 
    金融为器:从产业的角度看,房地产金融在国内目前来说处于从开发型向投资型转变的过程。目前香港已经处于资本运作期,而发达国家,像美国已经形成房地产服务性的趋势。为什么都在提轻资产?因为未来会形成以金融机构+管理机构代替目前的发展商这样一个趋势。目前国内的房地产金融正处于发展当中,主要以私募市场为主,随着国际资本的乳浊剂国内资本市场的进一步投入。
 
    CSP和华润汉威资本于2010年共同发起了中国零售地产基金,SCP作为基金的GP、开发及资产管理人。这个基金注册地在开曼群岛,整个基金的投资期是6年,资本投资是36个月,目前处于关闭的状态,投资方向是零售,整个基金的规模是3.09亿美元,目标回报率20%,目前的净资产值是14.6亿。就是说到2013年底已经增值了50%。
    我们看一下基金关注的问题,这个基金的定位是中国零售物业投资组合,稀缺的优质运营中购物中心投资机会。4座运营良好、管理完善的优质购物中心,总建筑面积超过37万平方米。每个项目均有独立的立案股权架构,交易方式灵活,精准的项目定位,敏锐把握中国中产阶级崛起的商机,项目分布在长三角的4座城市,有效分散地区风险,国际国内知名品牌进驻,资产增值方案可进一步提升资产价值。
 
    基金的架构是通过SCP进行开发,SCP通过商投公司进行购物中心项目管理,以及通过商管公司进行购物中心的项目管理。这个架构是有限合伙的架构,SCP作为GP(普通合伙人)和有限合伙人持有中国零售基金。汉威资本是对基金进行管理,境内SCP作为资产的管理人对资产项目进行管理。这是整个基金的架构。截至2013年资金整体估值约4.6亿美元,基金净资产增值超过50%。
 
    平台为势:资本平台是商业地产与金融高度融合,商业地产资本化运作的载体。资本平台三大功能:融资、整合、投资。
 
    SCP搭建资本平台的过程:在2003年成立的时候,最早依托本身的母公司通过信托的方式进行融资。在2005年有机会跟西蒙、摩根这样的国际巨头合作,通过外资资金合作,进行股权转变的阶段。飞跃的阶段在2010年,2010年跟汉威资本合作发行基金,对公司来说是建立引入国际资本的平台。2013年再次于凯雷集团在长三角有两个项目进行了合作,展开了战略合作关系。2013年底跟黑石成为了战略合作伙伴。在未来SCP希望在公募市场做大做强公司资产之后,能够实现从私募资产向公募资产的腾飞,从而实现商业地产在资本市场的流动。
 
    成立资本平台的战略意义:长期资本回收平台,资产平够平台,与其他金融工具的协同效应,资本管理及管理费收入平台,轻资产管理商业模式。
 
    未来希望通过和亚太商业不动产学院的合作,打造我们SCP中国的资本平台。谢谢大家!

  

    (来自2014中国商业不动产思想盛)

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