高价值意味高风险德阳商铺营销期待转型

2004-03-25 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 随着商业市场白热化竞争的日益加剧,商业地产的推广技术正不断提高,风险不断增大。 商业地产—高价值意味着高风险 在住宅开发进入微利时代的今天,商铺已成为房地产项目开发赢利的支点。而商铺作为非生活必需品,不像住宅那样,在滞销的形势下可以通过种种优惠促销手段来达到...

随着商业市场白热化竞争的日益加剧,商业地产的推广技术正不断提高,风险不断增大。

  商业地产—高价值意味着高风险

  在住宅开发进入微利时代的今天,商铺已成为房地产项目开发赢利的支点。而商铺作为非生活必需品,不像住宅那样,在滞销的形势下可以通过种种优惠促销手段来达到降价销售的目的。同样的商铺,可能卖到几万元一平方米依然十分抢手,也可能降到几千元一平方米依然无人问津。商铺的开发与销售就是这样既刺激又无情。 

  见缝插针般的定位空间、日益疯狂激烈的商战、前途难料的经营风险,是压在商铺开发头上的“三座大山”。商铺开发的高风险,加上入不敷出的高额返租回报,更使得发展商一筹莫展。然而,商铺是真正挡不住的诱惑,一铺千金的“铺王神话”、万人空巷的抢铺狂潮,每平方米几千、上万,甚至数万元的商铺价值、成千万上亿元的真金白银——仿佛喊一声“芝麻开门”,财富之门就豁然洞开,看似得来全不费功夫。 

  于是,便发生了不断重复的错误:不论地段,先盖上万儿八千平方米的商铺再说;商业区、社区的商铺空置率不断上升;百货超市服装、电器、家居品牌经营商,被踏烂了门槛……事实上,商铺属于高风险、高技术的地产开发种类,涉及商业定位、经营、推广等充满挑战的技术性操作,随着商铺推广技术的提高和风险的不断增大,期望大商家加盟而一劳永逸、只管销售不论经营的急于求成的想法,都是不切实际的。“没有金刚钻,不揽瓷器活”,商业地产的开发,必须充分认识商铺开发的高价值与高风险,建立综合的商铺开发与营销、营运体系,从商铺的前期定位策划入手,从商业资源整合做起,并对商铺的经营真正负起责任。 

  商铺销售—向以经营为主导转变

  近年来,德阳商铺市场的销售模式是以产权式商铺为主流,也就是大商家承租商场、发展商带长期租约销售的形式。从2004年初德阳商铺市场的统计资料和销售模式来看,今后产权式商铺将不再是市场主角,其主导模式首先是大规模的专业市场的独立式街铺,其次是零售商场中的独立式铺位。商铺的“独立性”将在这两种模式的主导下,更具有投资的可行性和保障性。产权式商铺是去年市场上最热的,也是社会中议论最多的。产权式商铺之所以火爆,其核心问题首先在于,仅数千元首期款的低门槛投资,使得商铺投资像买股票一样普及;其次在于有龙头商家经营,具有一定的经营保证。但产权式商铺的弊端也是显而易见的,一方面是包租期满后的产权分离难以统一经营,一方面是铺位分割与现实卖场难以吻合。今年,随着举世闻名的零售业巨子在德阳的落户,德阳商铺市场将涌现多个大型专业市场。这些专业市场,一类是工业原材料类批发市场,以德阳大工业生产为依托,经营电子元件、布料、皮革、五金机电等工业原材料;一类是消费品类批发市场,以德阳数十万人口消费为基础,经营日常用品类,如服装、茶叶的批发。据了解,这些专业批发市场在规模、规划、配套、营运等方面,都具有一定的超前性和务实性,并大多以骑楼、街铺形式经营,产权明晰、经营独立。今年的零售类商铺,发展商会更加理智,将对商场实行控制性销售,也就是尽可能保留大商家租赁的部分不售,自己做商场的大股东,确保商场的长期稳定经营,仅出售短期包租的部分商铺,并通过龙头商家带旺,提升商铺的附加值并获取回报。专业批发市场的骑楼式街铺、控制性销售的零售商场的商铺,这两种商铺销售的主导模式无疑会打破过去商铺市场开发者的“集资”心态与投资者的浮躁心态,使商铺的经营性与可售性得到了较好的协调,将促使2004年的德阳商铺市场走向规范化。 

  从某种意义上说,商铺市场的销售主导模式的转变,实质上是什么样的商铺可以卖、什么样的商铺不可以卖的问题,是商铺以销售为主导向经营为主导的转变,其对于培育商铺市场,树立商铺投资信心,将产生深远的影响。 

  商铺的开发量,在德阳的住宅、商业物业市场中列第二位。由于商铺价值高,销售总额也相当大,商铺的开发风险首当其冲。因此,商铺营销的专业化、理性化、规范化,乃是大势所趋。 

  只有从商战的硝烟中透视商铺的风险,只有从商战的逐鹿中发现商铺的规律,只有从商战的局限中整合商铺的资源,只有从商战的羁绊中蕴酿商铺的升华,才能从容登临商战的制高点。    

    (来自四川德阳日报)

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