高风险高回报“商家”不是商业地产万灵药

2004-06-08 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] nbsp发布时间:2004年06月08日nbspnbsp nbsp 成都置信·2004成都商业地产年会”于本月6日在博瑞花园酒店成功举行。来自北京、广州、深圳等地的商业地产研究专家、热销楼盘的知名操盘手及当地主流媒体的资深人士与本地40余家商业地产开发商,就商业地产营销和项目经营的实际操作问题进行面...

 
 
发布时间:2004年06月08日 13:18  
 
  
 
  成都置信·2004成都商业地产年会”于本月6日在博瑞花园酒店成功举行。来自北京广州深圳等地的商业地产研究专家、热销楼盘的知名操盘手及当地主流媒体的资深人士与本地40余家商业地产开发商,就商业地产营销和项目经营的实际操作问题进行面对面的交流。为了体现本次年会的专业性,主持人由四川大学经济学院教授、房地产问题资深学者吴丰担纲,这也创下了成都类似研讨会主持人首次由专家学者担任的先河。
  
  本届年会上的不少商业地产运营观点都是首次暴露前台,“意犹未尽”恐怕是本届商业地产年会所有参与者的共同感受。
  
  融资渠道不再单一
  
  建设部中国房地产及住宅研究会房地产金融委员会秘书长韩援认为商业地产的融资可以通过银行,通过投资信托,通过社会上的资金,比如一些游资,还有就是各种基金以及权益公司。她认为今后的形式就是要求大家走向多渠道,改掉依赖银行的单一性。
  
  她认为现在商业地产开发商应该有利用外资的思路,国外的商业企业进入了中国的市场,尽管一些国家不主张通过企业来投资,但他可以通过收租金的形式进入;还可以通过愿意用到房地产方面的境外的基金,像美国、德国现在有不少基金都在关注国内房地产市场。
  
  CEPA商场引领时尚
  
  香港城市大学专业进修学院讲师、商机无限(中国)顾问有限公司总经理叶智辉在国内成功创立了首个CEPA主题商场———广州CEPA香港城之后,陆续在全国迅速推广CEPA主题商场。叶智辉在本届年会上特别讲解了如何将CEPA概念融入到商业地产开发中来。他首先解释了CEPA的概念和意义,然后从CEPA主题商场的定制、招商、经营、政策等各个方面进行了讲解。目前,CEPA商场已经成功地在全国10多个城市诞生,成为商业地产的时尚主题。
  
  停车和环保地产两难
  
  伊藤洋华堂有限公司成都总经理城木信隆在本届年会上透露,他们正在收集3号、4号店的市场情报,伊藤洋华堂准备在成都市内开四个店,然后转向成都的卫星城市发展。他认为,商业地产项目周边的环境状况非常重要,他们要进入一个街道,首先会考察街区未来的城市规划和城市发展。伊藤洋华堂对人口的要求大致是:以商场为圆心的3公里内,人口数量应该在30万左右。
  
  城木信隆认为,从现在开始应该对驾车消费者要有足够的重视,目前短缺的停车场对商业地产发展构成了很大的威胁。目前,伊藤洋华堂2号店有500个停车位,但一到节假日和周末就难以负重。“我们做了一个统计,周末2号店每天的停车量是3500至4000个车次,也就是说我们的每个车位平均承担7个车次的巨大停车任务,所以希望房产企业在开发商业地产的时候能为我们多加考虑。”城木信隆对商业地产开发的停车场短缺问题忧心忡忡。
  
  另外,他还谈到商业经营如何与周边环境融合以及噪音污染如何解决的问题。由于商场进货卡车、空调、冷冻室产生巨大的噪音污染,通过怎样的技术处理才不至于影响到周围住户?他认为这都是需要开发商和商场共同研究的内容。同时,城木信隆先生还诚挚地表示,房产企业在开发商业项目时只要有任何疑问,他愿意尽最大努力担任地产开发顾问。
  
  准确定位决定成败
  
  在年会上,成都置信实业(集团)有限公司副总经理唐名琏更是以置信经营过的项目为例与大家坦荡交流。
  
  他坦言,进入商业地产开发曾有过沉痛的教训。第一次是在双楠的投资开发,定位为百货,做了两年下来,亏损了137万元,后来他们招了专业的人才,用专业的经营管理,重新定位。大家现在可以看到它是一个集休闲娱乐百货于一体的大型复合型商场,一个人管理,赢利七八百万元,现在银行评估一亿多元算是增值了。
  
  主题商场并非包治百病
  
  目前越来越多的商业地产商简单地认为,只要有知名的大型百货公司入驻,就完全能带动整个商业地产项目,并且扭转惨淡的经营。广州旺地发展顾问董事长兼总经理周颖舟在本次年会上却首次提出主题商业并非包治百病,商家本身不能解决商业地产的问题,这一观点大大调动了成都业界的兴趣。
  
  “1995年,国内开始大量引进国外的SHOPPING MALL商业地产开发模式,到2000年前后就陆续开发出来了,由于缺乏市场基础和科学的经营思路,不少开发商都寄望于大型的百货公司来带动整个项目。”实践证明,很多百货公司在不能适应当地的特定市场后自然也就被淘汰了,这说明商业管理公司或者是知名百货公司本身不能解决商业地产的问题,商业地产项目中的主体大商场能否成功带动商业地产项目,关键在于它是否适应当地的市场环境。
  
  另外周颖舟还强调,尽管一般来说商业地产项目在完成25%的销售就达到盈亏平衡点,而住宅开发的比例却是75%,但商业地产开发对资金链的要求与住宅却完全不一样。住宅可以通过滚动开发来寻求动态平衡,但商业地产项目只有在全部建成并投入运营才能实现其价值。谈起商业地产开发的感受,周颖舟认为自己在广州的痛苦大于成就感,虽然痛苦,但商业地产只要坚持把它建完就有希望。《成都商报》   

    (来自《成都商报》)

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