高投资高风险高回报商业地产商机乍现

2005-06-16 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] ◆导报记者吕文济南报道 “在国家调控房价‘组合拳’的夹击下,已有越来越多的住宅地产开发商转向商业地产,商业地产正迎来难得的发展契机。”在6月13日召开的“山东省商业地产发展研讨会”上,中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼中国商业地产联盟秘书长王永平的一席话,...

◆导报记者吕文济南报道
  “在国家调控房价‘组合拳’的夹击下,已有越来越多的住宅地产开发商转向商业地产,商业地产正迎来难得的发展契机。”在6月13日召开的“山东省商业地产发展研讨会”上,中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼中国商业地产联盟秘书长王永平的一席话,让与会的开发商们精神为之一振。
  宏观调控有惊无险
  王永平介绍说,最近一段时间以来,国内兴起了一股商业地产研究热,许多大的房地产公司大举进入商业地产领域,这已成为宏观调控政策下国内房地产界的一个新动向。据有关部门统计,今年一季度全国商业地产空置率虽然与去年同比增长了20.3%,但价格仍然上升了5.6%,显示出市场仍然相当看好这一领域。
  谈及原因,王永平认为,从大的方面讲,经济发展推动第三产业快速发展、我国全面进入小康社会、零售业外资进入推动和城市化进程的加快,都为商业地方的发展奠定了基础。
  “从眼下政策看,国家此次调控的目标是住房,而对非住房物业没有涉及。”王永平表示,根据现在掌握的信息,业界认为这对商业地产是个利好消息,说明商业地产并不在政府本次重点调控的范围内。就住房销售赢利征收营业税国家早已有规定,1年以内的按进销差额征收,这次则延长到2年以内的按销售额征收,更加严厉。惟独没有提到商业类物业的情况,因此可以认为商业类物业仍因循旧历,按照老办法征税。所以多家房产中介机构的负责人均认为,此次意见出台主要是为了稳定住宅价格,对于商业物业基本上没有影响。
  可以说,正是这一点让许多开发商松了口气,转而投身商业地产的开发。例如上海是本次调控的重点地区,世贸滨江股份有关人士认为,由于本次政策调控主要针对住宅楼盘的投机炒作,商业地产受的影响并不大,他们今后将把商业地产作为在上海业务的重点。与世茂股份相同的是,中华企业也把加大商业地产开发作为一个主要策略。万商集团总裁李言平表示,正是看中了这一有利时机,该集团目前正全面介入山东省商业地产领域,在莱阳和寿光的“万商大市场”年内将相继开盘,在德州的奥林匹克花园也将于明年初开盘,此外,东营、济南等地的商业地产项目也在选址、筹建当中。据介绍,这几个项目的占地都在数百亩,商业建筑面积皆有数十万平方米。万商集团意图通过大规模、规范化的市场运作,全力打造现代城市的商业经济新亮点,从而在商业地产领域有一番大作为。
  山东省科学院博士生导师李鑫生补充说,从经济学和西方经济史的角度来看,国际上拉动国民经济的两个最有力的行业汽车和房地产业,分别关联到七八十个行业的发展,这两个行业的发展坚决不能动摇。因此,目前国家出台的有关调控政策,“只是为了稳定房价的平稳增长,绝不是为了挫伤房地产业的发展。”从我省来看,半岛城市战略的实施,济南、菏泽、烟台的“三个突破”,以及30个“特区县”优惠政策的施行,都为房地产业尤其是商业地产提供了难得机遇,发展前景非常广阔。
  误区待破切忌盲目
  尽管商业地产在国内很快看好,但王永平也善意地提醒开发企业:我国商业地产“起步晚,发展快,问题多”,要严防步入以下几大误区。
  其一是将开发模式颠倒。王永平说,国际上商业地产的开发模式一般是先招商后开发;而国内恰恰相反,是先盖楼后招商。这就不可避免地造成了后期招商的被动局面,导致许多楼盘“吃不饱”。
  其二是经营模式颠倒。国际上商业地产的经营模式是以租赁为主,国内则是以出售为主,很容易出现产权纠纷。
  其三是融资模式颠倒。国际上商业地产一般通过基金融资,国内则以贷款为主,导致开发商为尽快收回资金而不能善始善终,常常成了“甩手掌柜”。
  “成功的商业地产必须具备三个条件:一是要有足够的实力;二是要对市场运作规律有准确的把握,有一支高度专业化的团队;三是要有打持久战的思想准备。”王永平总结道。
  在山东省房地产协会副会长刘延谟看来,商业地产是房地产中比较复杂的一个分支,制约其发展的因素很多,比如经济发展的快慢,消费水平的高低,城市化水平,观念转变如何等等。从这几个方面来衡量,山东省商业地产的发展水平并不算高,但这从另一方面也说明,山东省商业地产的发展潜力很大。刘延谟表示,商业地产是典型的“三高”产业,即高投资、高风险、高回报,只要抓住有利时机大胆切入,通过规范化的市场运作,就能够取得良好收益。

来源:经济导报   

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