高端酒店遭遇过剩危机

2014-04-09 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 字号:

[导语] 日前,在广州的中央商务区珠江新城内,国际品牌五星级酒店正面临井喷式供应。预计两三年后将超过12家,房间总量较目前增长一倍以上。 与之相对,在经济回落和廉政清风的影响下...

  日前,在广州的中央商务区珠江新城内,国际品牌五星级酒店正面临井喷式供应。预计两三年后将超过12家,房间总量较目前增长一倍以上。
 
  与之相对,在经济回落和廉政清风的影响下,中国酒店业整体经营状况持续下滑,高端酒店正面临严峻的市场考验。
 
  中国酒店投资人联盟秘书长安强表示,以珠江新城五星级酒店为代表的中国高端酒店或将严重过剩,入住率将大幅下降。
 
  高端酒店“井喷”供应
 
  有数据显示,目前我国共拥有超过1.6万家星级酒店,其中四星级和五星级酒店的比例由10年前的7.7%上升到去年的17.5%。
 
  近年来,喜来登、希尔顿等外资高档酒店开始纷纷抢滩中国市场。有研究机构称,中国目前约有11万个豪华酒店房间,另有约5万间正在筹建中,其中一半会在未来18个月内投入使用。
 
  研究人士指出,大量新供给正接踵而至,但需求并未跟上。今年上半年中国对豪华酒店的供给量增加了7.4%,但需求量仅上升了4%。
 
  经济冷却的同时却大建五星酒店,导致原本就低于世界其他地区的中国豪华酒店入住率持续下跌。这不仅与新加坡和香港80%的入住率形成鲜明对比,还大幅低于五星酒店通常能维持收支平衡的70%的入住率。
 
  宏源证券餐饮酒店行业分析师孙妍接受媒体采访时表示,在经济增速放缓、政府出台多项规范措施、酒店过度扩张等多重因素打击下,国内酒店业未来或面临过剩危机。
 
  一些着名国际酒店表示,受中国内地业务的拖累,其亚洲利润“大幅下滑”。市场竞争迫使酒店降价以提高入住率,在华酒店从业者或将面临一损俱损的“触底”竞争。
 
  有分析人士认为,高端酒店业入住率持续低迷,加上成本上升以及利润下滑严重,国内高端酒店业已进入寒冬。
 
  风险不可小觑
 
  记者发现,尽管面临供过于求的风险,地产商投资高端酒店的热度却未减。
 
  以广州为例。相关机构的研究报告显示,近年来广州新建和待建的五星级酒店中,有超过85%以上的项目是由房地产开发商投资的。以现任珠江新城地王为例,该地块由恒大地产于2012年夺得,折合楼面地价高达32967元/平方米。恒大方面表示,地块将被打造成一个填补广州乃至华南空白的超五星级顶级酒店。
 
  楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰透露,根据行业经验,普通的五星级酒店回收初始投资大概需要7~8年,对于国际品牌的五星级酒店而言,由于其需要支付较高的管理费,回报期更长,甚至需要10~15年。
 
  “对于很多开发商而言,投资五星级酒店并非追求经营回报,一方面,他们希望通过长线持有享受土地的不断增值,另一方面,由于该类型物业受到资本市场欢迎,不仅有利于对外融资,也能增加账面价值。”黄文杰表示。
 
  然而,由于超高端酒店前期建设动辄需要数亿元资金,且回报周期至少在10年以上,这背后隐藏的风险不可小觑。
 
  黄文杰表示,由于酒店需要占用大量现金流,如果经济低迷,酒店收入持续下行,将对开发商资金链造成极大的负担,最终或导致管理方甚至开发商退场。
 
  商业地产泡沫需警惕
 
  酒店业陷入如今的困境与商业地产捆绑过于紧密也有直接关系。
 
  近几年,房地产宏观调控一直持续,特别在2011年“国八条”出台之后,从限贷、限购、提高首付、加大税收等方面调控住宅市场,使地产商在住宅市场上难有作为。原来以开发住宅为主的地产商,转而开发新的产品—商业地产。于是,商业地产在楼市低迷的环境下,异军突起。
 
  调控最严厉的2011年6月,北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地进行拍卖,引来了15家企业“参战”,楼面地价高达4.32万元/平方米。同年7月6日,北京市CBD核心区9宗地块集体招标,首创、远洋等20家企业参与投标,成交的平均楼面地价为22619元/平方米。
 
  而与商业地产相伴而生的是高端酒店业。换句话说,有商业地产开发的项目,就会有相应的酒店开张。业内专家认为,如果是良性的商业地产开发,投资酒店业不仅可以使开发商获得物业收益,还可以起到分摊、降低风险的作用。即便以后出让酒店,也能获得增值收益。
 
  开发商纷纷投资商业地产,使原本良性的商业地产市场泡沫越来越大。随着商业地产的过度开发,与之紧密捆绑的酒店业的泡沫也越吹越大。同策咨询与研究发展中心商业咨询组的陈骋认为,如果现阶段还没有认识到问题的严重性,商业地产有可能步住宅市场的“后尘”,而与商业地产相伴而生的酒店业,也将最终难逃“过剩”的后果。
  

    (来自工人日报)

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