“毛大庆们”的创业梦:分析产业地产的三大盈利点

2015-03-16 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 在中投顾问研究总监郭凡礼看来,产业地产有三大盈利模式:一,土地开发增值,产业地产的拿地成本较低,升值空间较大;二,办公场地出租或出售;三,后期管理运营。...

  李克强总理在政府工作报告中提出,制造业是我们的优势产业。要实施“中国制造2025”,坚持创新驱动、智能转型、强化基础、绿色发展,加快从制造大国转向制造强国。“中国制造2025”给近年来逐步升温的产业地产添了一把火。3月8日,万科高级副总裁毛大庆宣布离职,他要去创立中国版“创业办公社区”(We Work)。

  首都经贸大学城市学院土地资源与房地产管理系主任赵秀池在接受记者采访时表示,产业地产是新型城镇化发展的动力,宜居宜业是未来新型城镇化发展的方向。

  产业地产三大盈利点

  提到产业地产,很多人会想到华夏幸福。按照规划,华夏幸福将以遍布各地的产业新城为载体,以产业促进和服务为内核,打造开放式的平台生态系统,将发展模式由“园区+地产”向以企业服务为核心的平台生态体系转变。“我认为住宅产业高峰期已经过去了。但是,产业地产还会有很大增长空间。”绿地集团董事长张玉良表示。

   根据绿地公布的数据,在去年2408亿元的预销售额中,住宅只占46%;其余54%来自商办类产品,增幅达到90%以上。绿地称,这些商办类产品并不是传统意义上的商业地产,而是产业地产。张玉良透露,绿地将和平安、阿里一同推出一个新的金融产品,服务产业地产的资产证券化。

  不只是绿地,万科、云南城投等大批企业都开始关注产业地产。万科集团董事会秘书谭华杰介绍,万科将围绕物流地产、创业产业园、以运动为主题的度假项目三个方向发展非住业务。

  赵秀池认为,产业地产不乏盈利点,关键是要紧紧围绕制造业及其所需的服务做好产业一体化平台。开发商作为产业地产的运营商,一方面要为制造业提供厂房等生产场所,更重要的是要做好产业的运营服务,整合各方资源,包括上下游产业链的打造、软硬件环境的建设、融资平台、资产证券化服务等。

  在中投顾问研究总监郭凡礼看来,产业地产有三大盈利模式:一,土地开发增值,产业地产的拿地成本较低,升值空间较大;二,办公场地出租或出售;三,后期管理运营,这是产业地产与一般住宅地产差别最明显的地方,相比一般房地产开发,产业地产的收益期较长,如果运营良好,利润空间比住宅地产更大。

  深圳市房地产研究中心李宇嘉认为,产业地产投资回收期长,要避免为缓解资金链而散售,同时产业地产要将金融支持引进来,使之与进驻企业对接。

  金融服务有重要功能

  张玉良曾介绍,绿地未来将为中小地产商的经营性物业提供经营管理服务,以帮助这些物业提升收益率,进而实现相对较高的市场回报。他预计,未来绿地“地产宝”可以达到8%左右的收益,地产金融业将成为绿地新的增长点。

  上海某房地产研究院研究员严跃进表示,产业地产要引进资产证券化模式,首先需要具备产业研究人才和团队,这显然高于传统地产开发的要求。他同时提醒,产业地产本身的盈利机制并不稳定,受到产业发展的影响因素较大,若将此类资产进行打包,相应的风险可能会逐渐放大。

  有观点指出,产业地产的发展,受整个宏观经济周期影响。随着2015年宏观经济持续上行,包括制造业在内的各类产业将面临一个需求扩大、开工量上升的态势。实际上,制造业的升级过程,也会加大对一些优质地块的争夺,尤其是对一些带有物流基础设施的产业用地而言。

  新兴产业、创业创新成果的转化,是产业地产的最后一公里,产业地产投资也要做好这个公共服务。毛大庆称,打造中国版We Work,致力于产业投资孵化。除了可以获得一定租金外,更重要的是把一些最聪明的创业者和创业项目聚合在一起,随后可以通过入股和天使投资的方式,获得更多的收益。所以毛大庆说,未来自己是“天使投资人”。

  严跃进表示,具备金融功能、且产业用地少的模式,是未来创业型企业比较需要的。而这一模式在推进前期,还是需要地方政府的补贴,而且应该从全国化的范围来推进,设立各个节点性质的产业地产基地,以方便一些企业在异地办公和研发的需求。

  产业地产

  推动产业结构迈向中高端。制造业是我们的优势产业。要实施“中国制造2025”,坚持创新驱动、智能转型、强化基础、绿色发展,加快从制造大国转向制造强国。采取财政贴息、加速折旧等措施,推动传统产业技术改造。坚持有保有压,化解过剩产能,支持企业兼并重组,在市场竞争中优胜劣汰。促进工业化和信息化深度融合,开发利用网络化、数字化、智能化等技术,着力在一些关键领域抢占先机、取得突破。

  

    (来自每日经济新闻)

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