干货:产业地产成长三段论以及三大海外对标范本

2015-01-12 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 目前很多草创阶段的中小产业地产商、销售型为主的产业地产商以及谋求转型产业地产商的传统房企都处于这个阶段,是目前中国产业地产群体中数量最庞大的一群。...

  产业地产的成长三段论

  第一阶段:地产单核或“强地产+弱产业”阶段,地产属性强于产业属性——在这一阶段,重资产比重会适度高于轻资产,公司呈现快速爆发的成长期。

  该阶段产业地产表现为产业发展相对初级,依旧需要依靠地产业务来平衡现金流和前期投入。管理园区数量,尤其是具备盈利能力的成熟园区数量相对较少,与产业发展服务相关的收入占比相对较低,约10-20%左右。由于该阶段企业更多具备地产属性,园区内产业升级程度和园区成熟度不够,因此合理估值应该与地产企业类似,并依据其产业经营好坏适度溢价。

  目前很多草创阶段的中小产业地产商、销售型为主的产业地产商以及谋求转型产业地产商的传统房企都处于这个阶段,是目前中国产业地产群体中数量最庞大的一群。它们不少是希望把产业地产做成核心业务的,但是短期的经营业绩压力甚至是生存压力逼迫它们不得不更多依赖地产方面的销售。是上是下,存乎一心,这一阶段考验的是企业的抗压能力、毅力与决心和是否有长远的计划。

  第二阶段:单核向多核转化阶段,地产与产业属性齐头并进,业务机构与产业发展升级——在这一阶段,轻重资产比重要达到均衡,公司达到稳步增长的成熟期。

  该阶段公司基本面开始与传统地产企业出现明显区别,表现为产业发展服务相关的收入占比提升(20%-30%)。企业异地复制成功,且一个或者多个园区开始有能力对区内产业进行升级调整。该阶段对应企业估值将与地产企业逐步脱离,并开始体现出较强的现金流、轻资产化和服务属性特征。

  一些全国性、品牌性的产业地产商已经开始步入这个阶段或者初步具备这个阶段的素质,如华夏幸福、联东、光谷联合、天安数码城、苏州工业园、张江高科、华南城、宇培等,它们服务产业的能力已经具有内生可持续性,并呈现与地产脱钩的趋势。只不过,它们的重资产化仍然比较明显,这也是因为产业地产的政府扶持以及金融平台仍过于欠缺。这些企业是真心实意在做产业地产的,我们也相信随着资金环境的改善和企业运营逐渐进入成熟,它们会成为中国产业地产的扛鼎力量。

  第三阶段:“地产+产业”多核多元成熟阶段,形成内生、闭合、循环的大平台属性——在这一阶段,轻资产比重要不断高于重资产,公司成长进入一个平台期。

  该阶段企业收入呈现多元化,产业发展服务、PE创投、园区租金收入有望超地产业务。此外,伴随产业全球扩张,园区服务企开始走国际化道路,海外收入增加。

  很遗憾,中国目前还没有这样的产业地产商,当然有部分具有潜力的“种子选手”,我们还有待持续观察期表现。普洛斯、裕廊这些海外高手有很多值得我们学习的闪光点,当然也有很多与中国国情水土不服的问题。总之,我们衷心希望第二阶段的产业地产商们能够扎实把产业服务部分做强,早日进入第三阶段,那将是中国产业地产巅峰时代的起点。

  国内主要产业地产商应该对标的国际范本

  类型一:联东、万通、宇培、光谷联合

  对标范本:普洛斯(GLP)

  万通和宇培是明确提出要学习普洛斯的,它们发基金、并购、建仓库、租赁以及评价体系等一套流程几乎就是普洛斯的cospaly,万通从普洛斯挖人,宇培则做过普洛斯的代工和子公司,现在二者物流地产做得也是有板有眼,目前万通资产管理规模号称国内仅次于普洛斯,并已经发行了2只工业地产人民币基金,宇培则可能在三年内资产面积超过300万平方米,并正在筹备赴港上市。

  

    (来自人民网)

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